土地管理基础与法规：主要国家和地区的土地制度

　　                 主要国家和地区的土地制度

　　1.美国

　　(1)现行土地所有制。美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。目前在美国，土地所有者拥有地下的一切财富，可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。上述行为的惟一条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。

　　(2)现行土地使用制。美国所有土地都实行有偿使用。美国法律明确规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。目前美国联邦政府的公有土地收入，是仅次于税收收入的政府第二大财政来源。

　　(3)土地管理机构。美国在内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。美国土地管理工作，实际上是一种分层次、按类别进行管理的类型，即其他联邦政府机构也参与土地的管理工作。

　　2.英国

　　(1)现行土地所有制。英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益的土地持有人纯粹是该土地的永久占有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地占有和使用土地。因此，在实际中这些土地持有人也往往不严格地被称做地主。

　　(2)土地管理机构。英国在中央一级不设置统一的土地管理机构，只是由若干部委分类管理。农业用地，由农渔食品部土地管理局管理，主要职责是负责农业用地的使用、统计、地籍管理与绘制土地分类图。森林和林业用地，由林业委员会管理。而城市用地，则由环境部管理。

　　3.德国

　　联邦德国的土地管理分散在许多部门管理，通过立法，形成各部门的分工合作制度。土地管理的部门有州测量局、地方法院土地登记局、土地整理司。国家财政部主管农业用地评价和地产价值评价。州发展规划与环保部主管各级土地利用规划工作。德国土地管理机构负责地籍资料的采集、编绘、保管、更新、统计和提供利用，土地登记、土地评价、土地利用规划和土地整理。

　　4.日本

　　(1)现行土地所有制。日本现行的土地制度是土地私有制。其土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但这并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。

　　(2)现行土地使用制。日本的国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。

　　(3)土地管理机构。日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。

　　5.中国中国香港

　　(1)现行土地所有制。中国香港在1997年7月1日前，为英国所统治，其全部土地俗称“官地”。我国1997年7月1日恢复对中国香港行使主权之后，中国香港土地全部回归中国。根据《中华人民共和国中国香港特别行政区基本法》规定，现行中国香港的全部土地均属于国家所有。

　　(2)土地使用权制度。中国香港土地使用制是土地租用制，即：目前中国香港沿袭了英国的土地批租制度。其特点是只租不买断，除授予圣约翰大教堂永久业权外，其余仅将土地经营权、使用权以一定年限出租给承租人。同时，在租用时，土地使用者要支付“地价”，政府还要与政府签订土地契约。

　　(3)土地管理制度。中国香港特区政府现行行政管理机构设置序列是司、局、署、处。地政总署是中华人民共和国中国香港特别行政区政府发展局辖下的部门，成立于1982年4月1 日。专责管理中国香港政府的土地及行政，主要职能包括批出土地作发展用途、土地及物业估价、征收私人土地作公共项目用途、重批及修改土地契约、土地管制及执行契约、维持大地测量监控网络、土地界线测量、航空测量、绘制地图、维修位于未拨用的政府土地上的斜坡，以及审批预售楼花同意书和大厦公契等。地政总署下设法律咨询及田土转易处、地政处、测绘处和行政处。地政总署原隶属房屋及规划地政局，2007年7月1日决策局重组后划入新成立的发展局。

　　目前，中国香港的土地出让方式主要包括四种方式，即：拍卖、招标、私人协议和临时出租。中国香港还建立了土地业权的抵押和转让制度、土地征收制度、土地注册制度等项土地管理制度。

　　6.中国中国台湾

　　(1)土地所有权制度

　　中国台湾现行的土地制度，按照中国台湾当局的说法，是“平均地权”的土地制度， 这种土地制度“既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。实际上，目前我国中国台湾实行土地所有权制的基础是土地私权制。土地分为公有土地和私有土地。公有土地主要指当局所有的土地，人民依法取得土地所有权为私有土地。

　　源地国有，系构成平均地权体系的三大要目。

　　(2)土地他项权制度。在中国台湾，土地他项权主要包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种。

　　(3)土地管理制度。中国台湾土地管理机构，习称地政机关，中国台湾《土地法》规定，“中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。 中国台湾对土地使用性质的管制，主要是规定土地的用途，以排除妨碍主要用途的其他使用。对土地使用强度的管制，主要是通过规定容积率和建蔽率(覆盖率)来实行。不同的用途和位置，一般规定有不同的容积率和建蔽率。同时，中国台湾实行私有土地面积最高额限制及农地保护政策，实施土地管制。

　　例题：下列关于美国的土地制度，正确的是()。

　　A.美国是现代资本主义的典型，其土地全部私有

　　B.所有土地都实行有偿使用

　　C.美国法律规定土地可以买卖和出租

　　D.美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理

　　E.美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有

　　答案:BCDE

　　解析: 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。