土地估价师案例报告精讲之土地估价报告易出错要点（4）

　　第二部分　估价对象描述及地价影响因素分析

　　一、估价对象描述

　　1、土地位置状况

　　包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。

　　可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。

　　2、土地权利状况

　　包含内容：

　　1)待估宗地为国有土地;

　　2)估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地或出让土地);

　　3)是否设有他项权利，若有需表述;

　　4)出让土地说明使用年限起止日)和剩余年限截止估价期日);

　　5)宗地使用的特殊规定无则不写);

　　6)权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权划拨、出让)一览表。

　　可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：1)未注明待估宗地现有的权利状况是国有出让土地或国有划拨土地);2)描述有 错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”;B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享 有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。3)前后不 致;4)不该写的尽量不写。

　　3、建筑物和地上附着物状况

　　1)建筑物的耐用年限;

　　2)已使用年限;

　　3)建筑面积;

　　4)建筑结构;

　　5)建筑细部说明;

　　6)设备和安装状况;

　　7)建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

　　可能出现的错误：漏项、用语不准确。

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