土地估价师案例报告精讲之土地估价报告易出错要点（2）

　　七、地价定义：

　　包含：1、基准日;2、土地用途(设定、实际);3、开发程度(设定、实际);4、土地使用年期(设定、实际);5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

　　价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度;②评估宗地外围目前的土地开发程度;③估价期日设定土地开发程度必要时列表说明)，设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述);⑤ 最后进行地价定义。

　　之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。

　　可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。

　　1)未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况;

　　2)未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符;

　　3)使用年限有计算不准，选取不当情况;

　　4)价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”);

　　5)漏掉基准日、年限等。

　　八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。

　　可能会出现的错误：1)写成一个时间段;2)缺少日、月。

　　九、估价日期：是评估报告的起止时间。

　　可能会出现的错误：1)只有起点，无截止点或相反;2)漏写某项，如：1998年10月―11月12日;3)写为一个时间点。

　　十、估价结果：

　　估价结果包含：

　　(1)土地面积;

　　(2)单位面积地价;

　　(3)总地价;

　　(4)大写;

　　(5)货币种类;

　　(6)土地估价结果一览表。

　　可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。

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