2012年土地估价师实务基础模拟试题及答案

　　一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共30分。选错不得分，不倒扣分)

　　1.由于没有遵循(　　)，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

　　A.替代原则

　　B.变动原则

　　C.协调原则

　　D.收益原则

　　答案：C

　　解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

　　2.在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是(　　)。

　　A. 物价变动

　　B.交通条件

　　C.公用设施条件

　　D.环境质量

　　答案：A

　　解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。

　　3.土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和(　　)为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

　　A.替代原则

　　B.合法原则

　　C.贡献原则

　　D.变动原则

　　答案：D

　　解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

　　4.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为(　　)万元。

　　A.225.00

　　B.237.50

　　C.381.25

　　D.395.83

　　答案：C

　　解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元

　　5.“同一供需圈”是指(　　)。

　　A.待估宗地所在区域

　　B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域

　　C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域

　　D.与待估宗地相邻的区域

　　答案：B

　　解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。

　　6.根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是(　　)。

　　A. 重置成本

　　B .物理成本

　　C. 重建成本

　　D .经济成本

　　答案：C

　　解析：重建成本：根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本。

　　7.在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于(　　)形式。

　　A.线状因素线性衰减

　　B.线状因素非线性衰减

　　C.非线状因素线性衰减

　　D.非线状因素非线性衰减

　　答案：C

　　解析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。

　　8.若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照(　　)确定。

　　A.整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半

　　B.以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期

　　C.以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半

　　D.以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期

　　答案：B

　　解析：若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期。

　　9.某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为(　　)元/平方米。

　　A.2769

　　B.2570

　　C.1080

　　D.1170

　　答案：D

　　解析：可出租面积/建筑面积=65%;建筑面积=可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。

　　10.利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的(　　)。

　　A.最低费用

　　B.最高费用

　　C.总费用

　　D.合理费用

　　答案：B

　　解析：利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的最高费用。

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　　11.某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为(　　)万元。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.50

　　答案：B

　　解析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30万元。

　　12.某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为(　　)万元。

　　A.500.00

　　B.714.29

　　C.750.00

　　D.833.33

　　答案：C

　　解析：建筑物收益=250×8%=20万元;土地年收益=50-20=30万元;土地价格=30/6%=500万元;房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。

　　13里地线将街区土地划分为(　　)。

　　A.里地与袋地

　　B.表地与里地

　　C.临街地与表地

　　D.里地与骑楼地

　　答案：B

　　解析：里地线将街区土地划分为表地与里地。

　　14.若选择的比较交易案例成交地价为580元/平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为(　　)元/平方米。

　　A.515.3

　　B.532.6

　　C.635.4

　　D.652.8

　　答案：D

　　解析：待估宗地经过年期修正后的价格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

　　15.某房屋建筑面积40平方米，耐用年限50年，重置单价2000元/平方米，残值率为5%，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为(　　)。

　　A.1520元

　　B.7600元

　　C.8000元

　　D.8444元

　　答案：B

　　解析：年折旧额=2000×(1-5%)/50=38元/平方米;38×40×5=7600元。

　　16.市场比较法中正确的估价程序是(　　)。

　　A.①确定修正项目;②评估比较案例价格;③比较期日修正;④评估待估宗地价格

　　B.①确定比较案例;②收集资料;③评估待估宗地价格;④价格修正

　　C.①评估比较案例价格;②收集资料;③确定修正项目;④评估待估宗地价格

　　D.①搜集交易案例;②选择交易案例;③比较期日修正;④计算比准价格

　　答案：D

　　解析：搜集交易案例;选择交易案例;比较期日修正;计算比准价格

　　17.在剩余法的基本公式“地价=不动产售价―开发成本―利润―利息―税金”中，利息是指(　　)。

　　A.开发费的利息

　　B.各项预付资本的利息

　　C.贷款资金的利息

　　D.场地取得费及开发费用的利息

　　答案：B

　　解析：剩余法的利息是指各项预付资本的利息。

　　18.采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了(　　)。

　　A.预测原则和替代原则

　　B.供求原则和协调原则

　　C.预测原则和最有效使用原则

　　D.竞争原则和贡献原则

　　答案：C

　　解析：采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了预测原则和最有效使用原则。

　　19.评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=(　　)―土地开发费―利息―税金―利润。

　　A.物业开发总价值

　　B.房地价格

　　C.熟地价格

　　D.房地总收益

　　答案：C

　　解析：生地价格=熟地价格―土地开发费―利息―税金―利润。

　　20.现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1.5。经调查某一比较案例G的地价为3500元/平方米，容积率为1.3。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%，则比较案例G经容积率修正后的地价为(　　)元/平方米。

　　A.3804

　　B.3850

　　C.3858

　　D.4038

　　答案：A

　　解析：3500×125/115=3804元;

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　　21.某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为(　　)万元。

　　A.900

　　B.1000

　　C.1100

　　D.2000

　　答案：C

　　解析：根据最有效使用原则，应当选择居住用途。

　　22.剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是(　　)。

　　A.估算开发后的售价

　　B.估算开发的总费用

　　C.确定最佳开发利用方式

　　D.估算开发周期

　　答案：C

　　解析：剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是确定最佳开发利用方式。

　　23.剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是(　　)。

　　A.根据过去的数据水平确定现在的数据

　　B.根据实际发生的数据水平确定

　　C.根据统计的数据水平确定

　　D.根据当前的数据水平确定未来的数据

　　答案：D

　　解析：剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前的数据水平确定未来的数据。

　　24.采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是(　　)。

　　A.耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费

　　B.耕地补偿费、拆迁费、土地平整费

　　C.耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费

　　D.青苗补偿费、拆迁费、土地平整费

　　答案：C

　　解析：采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费。

　　25.路线价估价法的精度与(　　)密切相关。

　　A.路线价修正体系与深度指数

　　B.路线价修正体系与标准宗地

　　C.路线价与路线价修正体系

　　D.路线价与标准宗地

　　答案：C

　　解析：路线价估价法的精度与路线价与路线价修正体系密切相关。

　　26.成本逼近法评估土地价格的公式应该为(　　)。

　　A.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益

　　B.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费十土地增值

　　C.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益

　　D.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

　　答案：D

　　解析：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

　　27.在路线价估价法中，标准深度是指(　　)。

　　A.标准宗地的深度

　　B.道路对土地利用价值影响为零的深度

　　C.各宗地临街深度平均值

　　D.城市规划确定的道路红线深度

　　答案：B

　　解析：标准深度是指道路对土地利用价值影响为零的深度

　　28.采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按(　　)求取。

　　A.宗地内外开发投入的费用总和

　　B.宗地外开发投入的费用总和

　　C.宗地内开发投入的费用之总和

　　D.宗地内外受益分摊的开发费用总和

　　答案：D

　　解析：土地开发费应按宗地内外受益分摊的开发费用总和。

　　29.剩余法估价中计算利息的基础是(　　)。

　　A.地价款、开发建筑费

　　B.地价款、开发建筑费、不可预见费

　　C.开发建筑费、专业费

　　D.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费

　　答案：D

　　解析：剩余法估价中计算利息的基础是地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费。

　　30.土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和(　　)确定。

　　A.投资数额

　　B.开发的难易程度

　　C.资金来源

　　D.规划要求

　　答案：B

　　解析：土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。

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　　二、多项选择题(共20题，题号31～50，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共40分。选错、多选不得分，不倒扣分;少选但选择正确的每选项得0.5分)

　　31.供需原则应该以(　　)等原则为基础。

　　A.预期收益原则

　　B.变动原则

　　C.竞争原则

　　D.贡献原则

　　答案：ABC

　　解析：供需原则应该以预期收益原则、变动原则、竞争原则等原则为基础。

　　32.个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和(　　)。

　　A.区域楼层限制

　　B.深度

　　C.路网状况

　　D.土地使用权年限

　　答案：B D

　　解析：区域楼层限制、路网状况应当属于区域因素。

　　33.替代原则可以在(　　)估价方法中得以应用。

　　A.路线价法

　　B.市场比较法

　　C.基准地价系数修正法

　　D.收益还原法

　　答案：ABCD

　　解析：路线价法 、市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法都应用了市场比较法。

　　34.按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有(BCD)。

　　A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋

　　B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋

　　C.占用公共设施用地建造的商业店铺

　　D.住宅小区建设的车棚

　　E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋

　　35.下面有关土地定级单元的叙述中正确的是(　　)。

　　A.定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位

　　B.划定的土地定级单元是一均质地域

　　C.土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块

　　D.定级单元应尽量的小，以区分不同的土地差异性

　　答案：ABC

　　解析：定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位; 划定的土地定级单元是一均质地域; 土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块。

　　36.在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有(　　)。

　　A.行政因素

　　B.社会因素

　　C.经济因素

　　D.交通条件

　　答案：A. B C.

　　解析：行政因素、社会因素、经济因素属于一般因素。

　　37.在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件(　　)。

　　A.确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益

　　B.土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益

　　C.必须是持续且具有规律产生的收益

　　D.是安全可靠的收益

　　答案：BCD

　　解析：特殊的、偶然的要素所带来的收益不是客观收益。

　　38.试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的(ABC)，进而确定最后的估价额。

　　A.相对重要性

　　B.可用程度

　　C.可靠性

　　D.合理性

　　E.一般性

　　39.利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意(A B E )。

　　A.同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验

　　B.同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验

　　C.用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验

　　D.用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

　　E.用‘检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

　　40.根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为(AB)。

　　A.综合定级

　　B.分类定级

　　C.单项定级

　　D.多项定级

　　E.多用途定级

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　　41.根据《城镇土地估价规程》的规定，我国城镇基准地价评估的任务有(ABC)。

　　A.评估出不同区域不同用地类型的基准地价

　　B.分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系

　　C.建立在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系

　　D.建立城市地价动态监测体系

　　E.建立城市地价分析体系

　　42.下列关于基准地价评估原理的描述正确的有(CDE)。

　　A.各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据

　　B.土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的基础

　　C.任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律

　　D.城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提

　　E.土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映

　　43.成本法投资回报率考虑因素为(ABD)

　　A.开发土地的类型

　　B.开发周期的长短

　　C.土地的面积

　　D.开发土地所处的政治经济环境

　　44.土地估价报告审核的主要内容有(ABCD )。

　　A.估价假定前提和限制条件

　　B.市场分析过程

　　C.估价技术路线、方法选择及运用

　　D.估价结果

　　E.参加现场踏勘的人员

　　45.剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为(A B)

　　A.不动产的总价

　　B.预付总资本

　　C.建筑费专业费

　　D.房地产售价

　　46.市场比较法的适用条件为(A BCD)

　　A.要有足够的比较案例

　　B.交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性

　　C.交易资料可靠性

　　D.合法性

　　47.基准地价的特点为(BCD)

　　A.全局性

　　B.分用途

　　C.平均性

　　D.有限性和实效性

　　48.城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为(ABCD)

　　A.测算以货币形态的土地收益为主

　　B.测算必须从企业利润入手

　　C.测算统一以商服业利润为计算的标准

　　D.宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性

　　49.为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则(ABCD)

　　A.签订估价合同

　　B.争取服务，争取时效

　　C.提高估价质量

　　D.适应国际化要求

　　50.农用地价格影响因素为(BCD)

　　A.种植作物种类

　　B.自然因素

　　C.社会经济因素

　　D.特殊因素

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　　三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51-60，共10分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分、不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分)

　　(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。

　　A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：

　　(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30 77元，月平均费用15 万元，可收取押金60 万元;

　　(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米;

　　(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。

　　请根据上述内容，回答51-55小题的问题。

　　51.评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有(D )。

　　A.收益还原法

　　B.剩余法

　　C.市场比较法

　　D.成本逼近法

　　52.从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为(D )。

　　A.砖木结构

　　B.砖混结构一等

　　C.砖混结构二等

　　D.钢筋混凝土结构

　　53.该办公楼客观年纯收益为(C)万元。

　　A.180

　　B.181

　　C.183

　　D.185

　　54.评估中，该办公楼的年折旧额为(B)万元。

　　A.16.7

　　B.18.2

　　C.20.0

　　D.22.2

　　55.若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法(B)。

　　A.市场比较法

　　B.采用权重法加和，且市场比较法权重较大

　　C.收益还原法

　　D.采用权重法加和，且收益还原法权重较大

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　　(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：

　　(1)宗地现场调查草图，如图所示;

　　(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米;

　　(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年;

　　(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道;

　　(5)该类不动产综合还原率为10%，土地还原率为8%;

　　(6)该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。

　　

　　请就上述内容，回答56―60小题的问题。

　　56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有(A C )。

　　A.宗地两面临街

　　B.土地开发程度为“七通一平”

　　C.宗地为长方形

　　D.地质状况较好

　　57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为(D)元/平方米。

　　A.4769.8

　　B.4503.1

　　C.3911.6

　　D.3770.8

　　58.该宗地当前的评估价格为(B)元/平方米。

　　A.1000

　　B.2500

　　C.2945

　　D.3120

　　59.若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，(A BC )万元银行可以接受。

　　A.25

　　B.37

　　C.45

　　D.50

　　60.委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有(A C )。

　　A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意

　　B.委托方拟将该不动产出售但未发生

　　C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同

　　D.委托方将该不动产出租

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　　四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元;计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)

　　(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：

　　(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1―4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。

　　(2) 该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元：估价师对市场进行调查获得一些资料：

　　(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。

　　(4) 估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。

　　(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。

　　(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。

　　请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值

　　(一)答题要点及参考答案

　　1.解题思路

　　根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。

　　2.计算步骤

　　1)计算房地产总价

　　(1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。

　　(2)求取该建筑房地产总费用

　　管理费、维修费、税金为8000000元

　　保险费=建安造价X0.2%=62500000X0.2%=125000(元)

　　总费用=管理费+维修费+保险费+税金

　　=8000000十125000

　　=8125000(元)

　　(3)房地产总纯收益=30000000―8125000

　　=21875000(元)

　　

　　2)计算土地价格

　　(1)总建筑成本：建筑总面积X建安造价：62500000(元)

　　(2)估算房地产开发利息

　　房地产于开发利息=土地取得费用X[(1+10%)2―1)+60%X6250X[(1+

　　10%)l•5―1]+40%X6250X[(1+10%)0.5―1]

　　=0.21土地取得费用+6983586.19元

　　(3)估算房地产开发利润投资回报率=(土地取得费用+开发成本)X30%=(土地取得费用+62500000)X30%=0.3X土地取得费用+18750000元

　　(4)估算房地产销售税费销售税费=售价X10%=216085625 X10%=21608562.5(元)

　　(5)估算待估宗地价格

　　土地取得费用=房地产总价―开发成本―利息―利润―税费=216085625―62500000―(0.21土地取得费用+6983586.19)― (0.3土地取得费用+18750000)―21608562.5=106243476.30―0.51 X土地取得费用则：土地取得费用=106243476.30―0.51 X土地取得费用

　　土地取得费用=70359918.09元

　　地价=土地取得费用÷(1+购地税费)

　　=70359918.09÷(1+1%)

　　=6966(万元)

　　2、某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。

　　开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利;土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原率取8%。

　　请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。

　　(一)审题

　　(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。

　　(2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。

　　(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元/平方米。

　　(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。

　　(二)解题思路与方法选择

　　1.方法选择

　　开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。

　　2.解题思路

　　(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。

　　(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素;同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。

　　(三)公式与计算步骤

　　1.新开发区成片开发分块出让的土地价格公式

　　出让土地价格=[(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益)/可出让土地面积比率]×年期修正系数

　　2.计算步骤

　　(1)计算土地取得费(含税费)

　　15×10000÷666.67=225(元/平方米)

　　(2)计算土地开发费用

　　10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)计算利息

　　土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月;开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月;以复利计息。

　　利息=土地取得费利息+土地开发费利息

　　=225× [ (1+1%)20-1] +150× [(1+1%)10-1]

　　=65.24(元/平方米)

　　(4)计算利润

　　利润=(土地取得费+土地开发费) ×投资回报率

　　=(225+150) ×20%=75(元/平方米)

　　(5)计算土地增值收益

　　土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值收益率

　　=(225+150+65.24+75) ×10%

　　=51.52(元/平方米)

　　(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价

　　无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

　　=225+150+65.24+75+51.52

　　=566.76(元/平方米)

　　(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价

　　无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率

　　=566.76÷80%

　　=708.45(元/平方米)

　　(8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价

　　50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数

　　=708.45×[1-1/(1+8%)50]

　　=693.3(元/平方米)

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　　(四)难点与常见错误分析

　　1.难点

　　本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。

　　(1)是有限年期价格还是无限年期价格?题中土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的数据，因此通过成本累加计算得到的价格结果是无限年期的土地价格，在出让地价估算时要进行使用年期修正。

　　(2)是针对部分用地可出让还是全部用地可出让的地价?该题是开发区成片开发、分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。

　　(3)是计算单位面积地价还是总地价?本题显然只是涉及单位面积地价，应注意地价计量单位的选用。

　　此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点;②计息方式。注意是采用单利还是复利计息。

　　2.常见错误分析

　　(1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各项目直接代入成本逼近法公式，直接计算出一个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。

　　(2)面积换算错误。在计算的前两个步骤，主要考察面积单位的换算，这是成本逼近法计算题中几乎必考的项目。在估价中，面积一般以平方米为单位。应熟悉平方公里、公顷、亩和平方米之间的换算关系和方法，如1亩=666.67平方米;1公顷=15亩=10000平方米。

　　(3)利息构成的遗漏。利息由土地取得费(含税费)、开发费用产生的两部分利息构成。有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏土地取得费的利息。所以应注意将两部分利息写在一个步骤一个算式中。

　　(4) 利息项不单独计算。有的应试者将土地取得费用、开发费用、利息不单独计算，而是分别计算土地取得费用、开发费用的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。但经常发生的错误有两个：一是当两部分利息的计息期计算错误时，由于缺乏土地取得费用、开发费用的分步结果而导致多丢分;二是在计算利润时，将土地取得费用和开发费用的本息合计值作为基数代入公式计算，导致利润项计算错误。

　　(5)计息期确定错误。计息期的确定也是成本逼近法必考的项目。土地取得费用和开发费用的计息期不同，土地取得费用是假设在取得土地时一次付清的，计息期为整个开发周期20个月;开发费用应根据其投入情况具体分析，当开发费用在整个开发周期内均匀投入时，则假设所有开发费用是在开发周期中间时点一次投入的，因此计息基数是全部开发费用，计息期是开发周期的一半10个月。本题中明确要求以复利计息，因此计息方式出错的机会减少了。

　　(6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为土地取得费用、开发费用及利息之和。应明确利润计算基数是土地取得费用和开发费用两项之和。

　　(7) 年期修正错误。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价=无限年地价÷土地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。

　　(8)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。

　　(9)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。

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