房地产开发经营管理

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　　这里提出的房地产开发经营概念，仅指经营性房地产开发建设，不包括基建投资性质的开发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外，房地产开发经营中商品房销售与出租方面的内容，并入房地产市场一节统一阐述，本节不做介绍。

　　一、房地产开发企业管理

　　房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。

　　(一)设立房地产开发企业的条件

　　1.房地产开发企业资格

　　企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件：

　　(1)有100万元以上的注册资本;

　　(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

　　上述条件是针对全国基本情况提出的要求，标准较低。因此，《城市房地产开发经营管理条例》规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件，作出高于上述标准的规定。

　　2.房地产开发企业资质

　　企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级：

　　一级资质：

　　(1)注册资本不低于5000万元;

　　(2)从事房地产开发经营5年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额

　　(4)连续5年建筑工程质量合格率达100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面积15万m2以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

　　(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

　　(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

　　(9)未发生过重大工程质量事故。

　　二级资质：

　　(1)注册资本不低于2000万元;

　　(2)从事房地产开发经营3年以上;

　　(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额

　　(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%;

　　(5)上一年房屋建筑施工面积10万m2以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;

　　(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

　　(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

　　(9)未发生过重大工程质量事故。

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　　三级资质：

　　(1)注册资本不低于800万元;

　　(2)从事房地产开发经营2年以上;

　　(3)房屋建筑面积累计竣工5万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

　　(4)连续2年建筑工程质量合格率达100%;

　　(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

　　(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

　　(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

　　(8)未发生过重大工程质量事故。

　　四级资质：

　　(1)注册资本不低于100万元;

　　(2)从事房地产开发经营1年以上;

　　(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

　　(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

　　(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;

　　(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

　　(7)未发生过重大工程质量事故。

　　(二)设立房地产开发企业的程序

　　1.房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：

　　(1)营业执照复印件;

　　(2)企业章程;

　　(3)验资证明;

　　(4)企业法定代表人的身份证明;

　　(5)专业技术人员的资格证书和劳动合同;

　　(6)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

　　2.房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

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　　(三)房地产开发企业的市场活动规则

　　对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

　　《房地产开发企业资质管理规定》对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。

　　二、房地产开发项目的规划设计管理

　　房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。

　　城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。

　　(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系

　　1.城市规划的概念

　　城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。

　　城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。

　　城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　(1)控制性详细规划的主要内容

　　控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有：

　　1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型;

　　2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;

　　3)规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等;

　　4)提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求;

　　5)确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高;

　　6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。

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　　(2)修建性详细规划的主要内容

　　修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有：

　　1)建设条件分析及综合技术论证;

　　2)总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计;

　　3)道路、绿化、工程管线规划设计;

　　4)竖向规划设计;

　　5)工程量估算和投资效益分析。

　　2.城市规划与房地产开发项目的关系

　　房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。《城市规划法》规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位置、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。

　　(二)房地产开发项目的规划设计审定

　　审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

　　1.建设项目选址意见书

　　《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”建设项目选址意见书的主要内容是，建设项目的基本情况和项目规划管理的主要依据。城市规划行政主管部门对建设项目选址意见书的审批权限实行分级管理，分级管理的划分标准，主要是根据批准立项计划的机关而确定。申报建设项目选址意见书的主要要求是：

　　(1)项目选址的土地权属情况;

　　(2)对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等;

　　(3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。

　　2.建设用地规划许可证

　　《城市规划法》规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。申报建设用地规划许可证的主要要求是：

　　(1)市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见;

　　(2)规划部门审定的设计方案。

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　　3.建设工程规划许可证

　　《城市规划法》规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”申报建设工程规划许可证，应按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。

　　(三)城市规划部门对建设项目的检查和监督

　　检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。《城市规划法》规定“城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。”同时，对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

　　三、房地产开发的项目管理与建设施工管理

　　(一)房地产开发的项目管理制度

　　1.房地产开发是城市建设和发展的具体实施。因此确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。同时，房地产开发又是城市经济管理和土地管理的重要方面，因此确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　2.房地产开发项目管理应当遵循以下制度：

　　(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。

　　(2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　(3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

　　(4)房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。

　　(5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　(6)转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。

　　(8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。

　　(二)房地产开发的施工管理制度

　　建设工程施工是一项复杂的生产活动，为保证建设工程质量和安全施工，法律法规对建设、勘察、设计、施工、监理等单位都规定了相应的权利、义务和责任。此处仅扼要介绍开发建设单位在施工阶段的有关制度。

　　1.项目报建与施工许可证制度

　　为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。

　　要求从事各类房屋建筑及附属设施建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程施工。建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。

　　建设单位申领施工许可证的条件如下：

　　(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。

　　(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

　　(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

　　(4)已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。

　　(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

　　(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

　　(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

　　(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

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　　2.建筑工程质量管理制度

　　建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面：

　　(1)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。

　　(2)建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。

　　(3)建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

　　(4)建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

　　(5)涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的，不得施工。

　　3.工程竣工验收备案制度

　　(开发、竣工、验收已列入取消的行政许可之列)为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

　　(1)工程竣工验收备案表;

　　(2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

　　(3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件;

　　(4)施工单位签署的工程质量保修书;

　　(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。

　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

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