收益性物业估价的基本方法

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　　物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。一宗物业的客观合理价格或价值，通常可以从如下 3个途径来求取：①近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的――基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格，即基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值;②如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用――基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必需的代价，即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值;③如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益――基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物业预期未来收益的现值之和，即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。由此在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。

　　每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。

　　一、市场法

　　(一)市场法概述

　　市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。其中，估价对象是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业;估价时点是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间;类似物业是指与估价对象相同或者相当的物业。

　　市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。

　　运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整;④求取比准价格。

　　(二)搜集交易实例

　　运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一般来说，不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的。但这些报价、标价在一定程度上可以作为了解市场行情的参考)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。

　　在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等;②交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系;③成交日期;④成交价格，包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款;⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比率、贷款期限);⑥交易情况，如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易(关联交易)、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

　　(三)选取可比实例

　　针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的，不是任何交易实例都可以用来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。我们把这些可用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

　　选取的可比实例应符合如下4个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;②可比实例的成交日期应与估价时点接近;③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

　　选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例即可。

　　(四)建立价格可比基础

　　选取了可比实例之后，一般需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续进行修正、调整建立共同的基础。

　　建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式;②统一采用单价;③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。

　　物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现计算。

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　　【例4-2】某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗物业在其成交日期一次付清的价格。

　　【解】该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下：所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如：

　　平方米下的价格=公顷下的价格÷10000

　　平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

　　平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304

　　平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579

　　(五)交易情况修正

　　可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

　　进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：

　　1.利害关系人之间的交易。例如，父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的物业交易，成交价格通常低于正常市场价格。

　　2.急于出售或急于购买的交易。例如，欠债到期，无奈只有出售物业来偿还。在这种情况下的成交价格往往是偏低的。相反，在急于购买情况下的成交价格往往是偏高的。

　　3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往是偏高的。相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往是偏低的。

　　4.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的物业有特别的爱好、感情，特别是该物业对买方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售。在这种情况下的成交价格往往是偏高的。

　　5.特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。物业正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往是偏低的。其原因是管理体制尚不完善，出让方是政府(实际的运作者是政府的某个部门及某些个人)，受让方是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让方是理性的“经济人”，就难以出现这种情况。

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　　6.交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税;有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在实际的物业交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳;契税、补交土地使用权出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中的某一方全部负担。在某些地区，物业价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

　　7.相邻物业的合并交易。物业价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的物业，价格通常较低。但这类物业如果与相邻物业合并后，则效用通常会增加。因此，当相邻物业的拥有者欲购买该物业时，该物业的拥有者通常会索要高价，而相邻物业的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。所以，相邻物业合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

　　8.受债权债务关系影响的交易。例如，设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的物业交易。

　　进行交易情况修正，还要测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度。由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地物业市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的实际情况，然后根据计算即可。具体是将成交价格修正为按照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

　　正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

　　正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格

　　如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即

　　应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

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　　(六)交易日期调整

　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的物业市场状况(如当时的市场供求关系)下形成的。要求评估的估价对象的价值是估价时点时的价值，是应当在估价时点时的物业市场状况(如估价时点是现在的情况下是现在的市场供求关系)下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是这种情况，而且成交日期通常是过去，估价时点通常是现在)，物业市场状况可能发生了变化，例如，政府出台了新的政策措施、利率发生了变化、出现了通货膨胀或通货紧缩、消费观念有所改变等等，导致了可比实例、估价对象这类物业的市场供求关系发生了变化，从而即使两宗完全相同的物业，在这两个时间上的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。

　　交易日期调整的关键，是要把握可比实例、估价对象这类物业的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似物业的价格，找出这类物业的价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。

　　(七)物业状况调整

　　如果可比实例物业与估价对象物业自身状况之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行物业状况调整，因为物业自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行物业状况调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。在这三种调整中，还可以进一步细分为若干因素的调整。

　　物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整;反之，则应作增价调整。具体思路是：①确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素;②判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况;③将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度;④根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

　　以楼层调整为例，假定估价对象是一套住房，该住房位于一幢20世纪80～90年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的五层。为评估该住房的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的四层，成交价格为3000元/m2;乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的四层，成交价格为 2900元/m2;丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的五层，成交价格为2800元/m2。通过市场调查研究，得到估价对象所在地区同类5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数如表4-2。则对甲、乙、丙三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

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　　二、成本法

　　(一)成本法概述

　　成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

　　只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在物业保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，物业的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。另外，成本法也适用于物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的物业估价。

　　运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;②测算重新购建价格;③测算折旧;④求取积算价格。

　　(二)物业价格构成

　　运用成本法估价的一项基础工作，是要搞清楚物业价格的构成。现实中的物业价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的物业，其价格构成可能不同。另外，对物业价格构成项目的划分标准或角度不同，物业价格的构成也会有所不同。但在实际运用成本法估价时，不论当地物业价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工验收合格乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。下面以“取得物业开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分物业价格构成。在这种情况下，物业价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。

　　1.土地取得成本

　　是指取得物业开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的物业市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由物业开发商(作为买方)缴纳的税费 (如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据物业开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：①通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。②通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。③通过市场“购买 ”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

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　　2.开发成本

　　是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：①勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用;②基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费;③房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等;④公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用;⑤开发建设过程中的税费。

　　3.管理费用

　　是指为组织和管理物业开发经营活动所必需的费用，包括物业开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

　　4.投资利息

　　它与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。此外，从估价角度来看，物业开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。

　　5.销售费用

　　是指销售开发完成后的物业所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。

　　6.销售税费

　　是指销售开发完成后的物业应由物业开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：①销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加 (通常简称为“两税一费”);②其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。

　　7.开发利润

　　现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。估算的开发利润，应是在正常条件下物业开发商所能获得的平均利润，而不是个别物业开发商最终获得的实际利润，也不是个别物业开发商所期望获得的利润。开发利润是按照一定基数乘以同一市场上类似物业开发项目所要求的相应利润率来计算。

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　　(三)成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式为：

　　物业价格=重新购建价格-折旧

　　上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化：①新开发的土地;②新建的物业;③旧的物业。新开发的土地和新建的物业采用成本法估价一般不存在折旧问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、物业市场状况等而予以适当的增减价调整。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，即使该在建工程实实在在投入了较多费用，但在物业市场不景气时要予以减价调整。

　　新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：

　　新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

　　在新建物业的情况下，成本法的基本公式为：

　　新建物业价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

　　在旧物业的情况下，成本法的基本公式为：

　　旧物业价格=物业的重新购建价格-建筑物的折旧

　　或者

　　旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

　　(四)物业的重新购建价格

　　重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：①重新购建价格是估价时点时的价格。如在重新开发建设的情况下，重新购建价格是在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点时的物业价格构成来测算的;②重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。如果超出了社会或行业的平均水平，超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费;而低于社会或行业平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润;③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。例如，估价对象的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权，求取其重新购建价格时不是求取其40年的土地使用权的价格，而是求取其30年的土地使用权的价格。如果该土地目前的交通条件比10年前有了很大改善，求取其重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。

　　求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟物业开发商的物业开发过程，在物业价格构成的基础上，采用成本法来求取;二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的熟地交易为主的情况。

　　求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法等求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。求取土地的重新购建价格，也可以采用成本法求取其重新开发成本。因此，土地的重新购建价格可以分为重新购置价格和重新开发成本。求取建筑物的重新购建价格，是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润;也可以设想将该全新建筑物发包给建筑承包商(建筑施工企业)建造，由建筑承包商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人，这种情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用(即建筑工程价款或工程承发包价格)，再加上发包人所必需的其他支出(如管理费、投资利息、税费等)。

　　建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。

　　重置价格的出现是技术进步的必然结果。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只有使用重置价格。

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　　(五)建筑物的折旧

　　1.建筑物折旧的概念和内容

　　估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即

　　建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

　　建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

　　(1)物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存四个方面来认识和把握。

　　自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际年龄(建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数)正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区，建筑物老化就快。正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如，居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾;人为方面的，如失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复，但可能仍然有“内伤”。延迟维修的损坏残存主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。

　　(2)功能折旧：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如，设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，内部空间格局欠佳等。拿住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的住宅，过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅，相对而言就过时了。再如高档办公楼，现在要求有较好的智能化系统，如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够，相对而言其功能就落后了。功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对物业价值的贡献小于其成本。例如，某幢厂房的层高为6m，但如果当地厂房的标准层高为 5m，则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。

　　(3)经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等)。例如，一个高级居住区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是永久性的。再如，在经济不景气时期以及高税率、高失业率等，物业的价值下降，这也是一种经济折旧。但这种现象不会永久下去，当经济复苏后，这种经济折旧也就消失了。

　　【例4-6】某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。

　　【解】该旧住宅的折旧总额求取如下：

　　该旧住宅的折旧总额=1+6+3

　　=10(万元)

　　该旧住宅的现值求取如下：

　　该旧住宅的现值=重置价格-折旧

　　=40-10

　　=30(万元)

　　2.求取建筑物折旧的年限法

　　年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

　　建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

　　建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。类似于人看上去的年龄。

　　建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。类似于有的人看上去比实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：①当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当;②当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄短于实际年龄;③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄长于实际年龄。

　　建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命，即

　　剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄短，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点起向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点起到建筑物经济寿命结束时止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄短于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工验收合格之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。

　　利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为这样求出的建筑物折旧更符合实际情况。例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值就会不同，但如果采用实际年龄计算折旧，那么它们的价值就是相同的。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而价值未必高;而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”;而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使撇开文化内涵因素，也有较高的市场价格。

　　年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

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　　三、收益法

　　(一)收益法概述

　　收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，物业当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。从理论上讲，一宗物业过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。

　　收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。

　　运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料;②预测估价对象的未来收益(如净收益);③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

　　(三)物业净收益的求取

　　运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益。

　　出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用，税中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。

　　在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除;如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。在现实的物业租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些;如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。

　　(四)报酬率的求取

　　报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本;投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存入的本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。所以，投资回报中是不包含投资回收的，报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

　　可以将购买收益性物业视为一种投资行为：这种投资需要投入的资本是物业价格，试图获取的收益是物业预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险;或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，风险小，但利率低，收益也就低;而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。认识到了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，两宗物业的净收益相等，但其中一宗物业获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高;另一宗物业获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。

　　求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。

　　累加法的一个细化公式为：

　　报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

　　其中：①投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的物业时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资;②管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。物业要求的管理工作一般远远超过存款、证券;③缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金缺乏流动性也会要求补偿。物业与股票、债券相比，买卖要困难，交易费用也较高，缺乏流动性;④投资带来的优惠，是指由于投资于物业可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。

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