保险与物业保险

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　　一、保险的概念

　　(一)保险的定义及特征

　　保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。保险是因为自然灾害或意外事故的存在而产生的，物业是保险的主要对象之一，在物业管理过程中应充分利用保险，减少损失，以便在意外事故发生后能尽快恢复正常生产和生活。

　　保险区别于其他经济形式的本质特征表现在以下八个方面：承担风险的冒险性;以大数法则和概率论为依据的科学性;与法律有极其密切亲缘关系的合同性;以承担债务责任为经营方式的负债性;以参加者互助共济关系为基础的相互性;以大量客户群为基础的广泛性;反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性;以及体现货币资金融通职能的金融性。

　　(二)保险的一般原则

　　1.诚信原则

　　所谓诚信原则即要求订立保险合同的双方都是要诚实守信。这是履行保险合同的首要原则。这里的诚信不仅要求在签订合同的当时双方如实说明情况和条款，而且要求在签订合同后情况有所改变，也需要投保人如实申明并作双方同意的相应变动，否则承保人会以情况失实而拒赔。例如在责任保险中，一般对被保险雇员的工作性质都有详细说明。如果该雇员的工作性质变了，则必须向保险人申请改动，否则在索赔上会引起纠纷。

　　2.可保利益的原则

　　这项原则要求投保人对投保标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系。如果投保人对投保标的无可保利益则保险合同为无效合同。

　　3.近因原则

　　这项原则对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量。近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因。在损失的原因有两个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下，则最先发生的原因为近因。承保人分析引起损失的原因时是以近因为准的。

　　4.比例分摊原则

　　比例分摊原则是在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的。在此情况下，一旦投保标的受到损失，则由所有承保此标的的承保人按承保责任的大小来共同分摊。

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　　二、保险合同概述

　　(一)保险合同的定义及法律特征

　　保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。按照保险合同，投保人向保险人交付合同商定的保险费，而保险人在双方约定的保险事件出现时，向投保人支付保险赔偿或保险金。保险合同除了一般经济合同所共有特征以外，还有其独特的法律特征，具体如下：

　　1.保险合同是一种要式合同

　　要式合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同。保险合同必须采取书面形式，否则将无效。

　　2.保险合同是一种附合合同

　　附合合同是相对于商议合同而言的。商议合同是双方协商一致后达成的合同。而附合合同是由一方提出合同的主要内容，另一方只能作接收与否的决定。从这方面来说，保险合同实际上是保险人一方的文件。正因为如此，各国在司法实践中，当当事人双方对保险合同发生异议时，法院一般都倾向于作有利于投保人的解释，以维护投保人的利益。

　　3.保险合同是双务有偿合同

　　双务有偿，就是合同双方互相承担对方的经济义务，是一种有经济代价的交换。当然这并不要求等价交换。

　　4.保险合同是射幸合同

　　射幸合同是相对于交换合同而言的。交换合同假定双方交换的价值是相等的，它适于民法中的等价交换原则。射幸合同，又称为侥幸合同，是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会，是一个或是“一本万利”或是“一无所获”的可能性。具体来说，在保险合同有效期间，一旦发生合同约定的保险事故，投保人就可以获得大大超过所支付的保险费的赔偿额;而如果在此期间无保险事故发生，则投保人将一无所获。

　　(二)保险合同的主体

　　保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。

　　1.保险当事人

　　(1)保险人(保险公司)：在保险合同成立时，有收取保险费的请求权利，在保险事故发生时，负有按合同规定补偿损失和给付保险金的义务。

　　(2)投保人：是与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人。投保人必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。

　　(3)被保险人：是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。

　　2.保险合同的关系人

　　(1)受益人：是指人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人。

　　(2)保险代理人：是为保险人招揽和代理保险业务而收取佣金的人。

　　(3)保险经纪人：保险经纪人是被保险的代理人。保险经纪人的法律地位与保险代理人截然不同，经纪人只能在被保险人授权的范围内行使权利，经纪人的行为不能约束保险人，可以约束被保险人。因经纪人的疏忽或过失而使被保险人遭受损失，经纪人要负赔偿责任。

　　物业管理企业一般情况下是保险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。物业管理企业也可与保险人签订合同，成为保险代理人。

　　(三)保险合同主要当事人的义务

　　1.投保人的义务

　　(1)如实告知义务。该项义务要求投保人在投保时，必须将保险标的有关重要情况如实向保险人申报。下列行为属违反告知义务：一是不申报，是由于投保人不知该事实的重要性而漏报;二是错报，投保人所报内容与事实不符，但不属有意为之;三是隐瞒，指投保人故意隐瞒;四是欺骗，指投保人故意作错误的申报。但投保人告知的义务以投保人已知或应知的事实为限。并且对于下列情况可不履行告知义务，即保险人已知或通常情况下应知的事实以及保险人及其代理人已经申明不需告知的事实。

　　(2)“危险增加”通知义务。该项义务指的是投保人在保险标的危险程度增加的情况下，负有及时通知保险人的义务。所谓“危险增加”指的是签订合同时未曾估计到的危险增加的可能性。保险人接到危险增加通知后，可以作出终止合同、增加保费的决定;但如是不作出答复，则视作默认。该项义务在危险增加不影响保险人负担、为了保护保险人利益而引起的危险增加以及投保人履行道德义务而引起的危险增加时可以免除。

　　(3)出险通知义务。指的是投保人在事故发生后及时向保险方通知的义务。何谓及时，我国法律尚无明确的规定，这可由保险当事人在合同中确定。

　　(4)防灾减损的义务。防灾减损分为两阶段：防灾指的是事故未发生时，投保人有义务按照法律法规的规定做好各项预防措施，而保险人有权对投保标的作安全检查，对发现的不安全因素有权要求投保方及时整改;减损指的是一旦保险事故发生，投保人有责任采取一切必要措施，避免损失扩大。这项义务意味着要求投保人对保险标的应像未保险一样谨慎管理，以免发生一些可以避免的事故。

　　(5)及时交付保费的义务。投保人必须按照保险合同规定的时间、地点、方法交付保费，这是投保人的一项最重要的义务。投保人不能及时履行此项业务将导致违约以至使保险合同失效。

　　2.保险人的义务

　　保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。实际损失包括发生保险责任范围内的事故时被保险人抢救、保护、整理保险财产的施救费用、诉讼支出以及为了确定损失的检验、估价、出售的合理费用。保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额。如果有分项保险金额。最高以该分项保险标的保险金额为限。

　　(四)保险合同的一般内容

　　保险合同一般应载明以下主要内容：

　　(1)当事人的姓名地址。姓名包括自然人姓名或法人的名称以及经济组织的名称;地址包括住址或经营地址。

　　(2)保险标的。为了确定保险的种类以及判断投保人或投保人对所保标的有无保险利益的存在，保险人一般要求投保人在合同中详细明确记载投保标的。一个保险合同可以是单一的保险标的，也可以是一个以上保险标的集合。

　　(3)保险金额。也称保险额、保额或保险金，它是保险人计收保险费的基础，也是保险人在损失发生时给付的最高金额。保额不得超过保险标的保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。

　　(4)保险责任范围。保险责任范围是指哪些风险的实际发生所带来的损害应由保险人承担补偿或给付责任的风险。责任范围可以是单一的，也可以是多种责任的综合险，也可以是除了除外责任以外的一切险。

　　(5)除外责任。除外责任是指保险合同明确指明保险人不予承担的风险责任。一般包括战争造成的损失、自然损耗、被保险人的故意行为所造成的损失等。

　　(6)保费。亦称保险费，是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。保费的多少决定于保险额的大小以及保险费率的高低这两个因素。

　　(7)保险期间。保险期间也称保险期限，是指保险合同有效期间。只有在此期间，保险人才承担保险责任。保险期间的开始，也就是保险合同的生效时间，它不同于保险合同的订立时间。订立时间可以是生效时间，也可以不是，这取决于双方合同的约定。我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间24时止。

　　(8)违约责任。由于保险合同是保障性合同，也是最大诚信合同，所以保险合同当事人在合同中明确规定违约责任是至关重要的，否则会引起今后不必要的法律纠纷。

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　　(五)保险单

　　保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。保险单因险种的不同而各有差异，但一般包括以下几个方面的内容：

　　1.声明事项

　　(1)被保险人名称;

　　(2)保险标的种类和存放处所;

　　(3)保险金;

　　(4)保险期限;

　　(5)保险费的确定和支付。

　　2.保险责任

　　是保险人承担的意外事故造成的经济损失的保障责任，包括损失赔偿、责任赔偿及保险金给付等。

　　3.除外责任

　　属保险人不负责赔偿的部分，如：道德危害、保险标的的固有瑕疵、自然损失等。保险人对除外责任所引起的损失，不予赔偿。

　　4.附注条件

　　是签约双方所应履行的义务。如：损失发生后被保险人的责任、保险单变更、转让、经销、索赔期限、索赔手段、争议的处理等。

　　(六)索赔概念及程序

　　1.索赔和索赔时效概念

　　索赔，即指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。索赔原则上由投保人或其法定代理人提出(汽车第三者责任险，可由受害人直接向保险人行使索赔权)。

　　索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。

　　2.索赔程序

　　投保人在保险事故发生后，索赔程序如下：(1)及时发出出险通知并提索赔要求;(2)采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大;(3)保护现场，配合检验;(4)提供必要的索赔单证。主要有保险单正本、已付保险费、有关保险财产的原始单据、本人身份证明、保险事故及损害结果证明及索赔清单;(5)领取保险金(保险金一般是以现金支付);(6)开具权益保证书。当保险事故涉及第三者责任时，被保险人在领取保险金后需出具权益转让证书，并协助保险方向造成保险事故依法应承担赔偿责任的第三方追偿。　三、物业保险的目的

　　1.分散意外损失

　　由于物业管理所涉及的某些风险所造成的损失金额巨大，物业管理企业或业主即使已在预算中准备的备用金也难以应付如此巨大的损失。通过投保，物业管理企业就可以将意外经济损失分散、转移到保险人身上，以减轻物业管理企业和其所服务的业主经济损失的程度。

　　2.利于善后工作

　　购买保险不仅可以分散、转移巨大的经济损失，还可在意外发生后，减轻物业管理企业处理索赔方面的负担，而可专心处理意外的善后工作。否则，不但在索赔方面会带来不应有的损失(这是由于物业管理企业在处理赔偿的估价方面肯定没有专业保险人有经验)，而且由于缺少精力顾及善后工作，不能及时恢复对用户的服务，从而导致物业管理企业的信誉受损。 　四、物业保险的主要险种

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　　保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。

　　(一)财产保险

　　财产保险的含义有广义和狭义两种：广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。从狭义来说，单指财产保险。其包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。

　　1.火灾保险

　　火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。

　　(1)火灾保险的承保范围

　　火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保：①寄托或寄售的货物;②金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等;③票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪枝弹药、爆炸物品等。

　　(2)火灾保险的除外责任

　　火灾保险的除外责任包括：①保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失;②由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风险;③直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染;④投保人的故意行为或重大过失。

　　(3)火灾保险的保险金额的赔偿计算

　　固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。保险标的发生保险责任范围内的损失，按以下方式计算赔偿金额：

　　①全部损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限;保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿。

　　②部分损失。按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算;如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。

　　③如果保险单所载财产不是一项时，应分项计算，其中每项固定财产的赔偿额分别不得超过其投保时确定的保险金额。

　　(4)火灾保险的费率

　　火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种：

　　①分类费率：即将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。没有特殊明显的因素存在，通常不作调整。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类，其中又分为六级工业险，五级仓储险及五级普通险。

　　②表定费率：即在以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途，指建筑物使用的目的;位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性;构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式;防护，指消防设备及消防人员的配备。

　　2.物业火险的投保范围

　　物业火险投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。对于这两种情况，物业管理人应作不同的考虑。

　　(1)建筑结构火险

　　建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备等。考虑购买建筑结构火险时，物业管理人要作决策：是选择购买整座建筑的结构火险，还是只有购买公共部位的结构火险。具体决策标准是：如果管理公约已有明确规定，则遵守管理公约的规定;如果管理公约没有规定，则物业管理企业就可以根据实际的财政状况进行综合考虑。因为整座大楼的结构火险与公共部位的火险，在投保范围上有很大程度的不同，因而其保险费也有相当大的差别。值得注意的是，如果物业管理企业决定只购买公共部位的火险，则必须同时通知该座建筑内的所有业主，让他们知道这个决定。因为他们有权知道这个重大情况，而为他们各自的物业作出投保与否的决策。

　　(2)物业内物品的火险

　　由于物业内物品在遭受火灾时所受到损失的程度和机率都较高，所以其保费较高。除非物业管理企业负责管理的建筑为单一业主所拥有，并清楚地知道物业内物品的数量和价值，否则很难掌握各单位内所存放的物品的数量并作出准确的估价来投保。

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　　3.物业综合险

　　对物业除了保火险外，通常对其他的风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业(财产)的综合险。

　　(二)雇主责任保险

　　雇主责任保险，又称劳工保险。这个险种是为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险。

　　1.责任范围

　　凡投保人所雇佣的员工(包括短期工、临时工、季节工)在保险有效期内，在受雇佣过程中，从事于保险单所载明的、与投保人业务有关的工作时，遭受意外而至受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。

　　2.除外责任

　　除外责任的范围包括：(1)战争。类似战争行为、叛乱、罢工、暴动、由核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病;(2)被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡;(3)由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡; (4)投保人的故意行为或重大过失;(5)投保人对其承包商雇佣的员工的责任。

　　3.赔偿额度

　　(1)死亡：最高赔偿额度按保单规定办理。

　　(2)伤残：①永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付。②永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照《雇主责任赔偿金额表》的比率乘以最高赔偿额度给付。③暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。

　　说明：①保险人对上述各项总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额。②雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员的前12个月的平均工资。不足12个月的按实际月数平均。

　　4.保险费的计算

　　雇主责任保险采用预收保险费制。在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资(包括奖金、津贴等)总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期一个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。

　　5.雇主责任保险的扩展责任

　　(1)附加医药费保险

　　这是保险人应投保人的要求扩展承保投保人的雇员在保险期限内因患病所需的医疗费用，包括医疗、药品、手术、住院费用。除另有约定外，一般只限于在中国境内的医院或诊疗所治疗，并凭其出具的单证赔付。医疗费的最高赔偿金额，不论一次或多次赔偿，每人累计以不超过保单所确定的附加医疗费的保险金额为限。

　　(2)附加第三者责任险

　　雇主责任保险可扩大承保对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成第三者人身伤亡或财产损失，以及所引起的对第三者的抚恤、医疗和赔偿费用，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。

　　除了以上附加保险以外，在人材短缺的情况下，物业管理企业为了争取和保留优秀的员工，还可为员工购买职工养老保险，以解决职工的后顾之忧，更好地为企业服务。

　　(三)公众责任保险

　　公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。

　　1.保险责任

　　公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的几点是：(1)保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任;(2)被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害;(3)公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔;(4)有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。

　　2.除外责任

　　公共责任保险的除外责任，可以分为三个方面：(1)绝对除外责任：除了一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治动乱、人力不可抗拒的自然原因外，有其特定的内容。如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故并不构成公众责任险的赔偿对象;由于振动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损坏责任。(2)公众责任不能保，但其他保险可承保的除外责任：如为被保险人服务的雇员受到的伤害，被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损害事故等。(3)可以附加承保的除外责任：如公众场所被保险人占有或以其名义使用的电梯、起重机或其他升降机导致的损害事故，一般公众责任险不予承保，但可在基本保险单上扩展加保。

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　　3.保险费率及保险费的计算

　　(1)保险费率：没有固定的保险费率，而是视每一被保险人的风险情况逐笔议定费率。

　　(2)保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算。一般分三种：①有累计赔偿限额的：保险费=累计赔偿限额×适用费率。②无累计赔偿限额的：保险费=每次事故赔偿限额×适用费率。③其他，按经营场所面积计算：保险费=场地占有面积×单位面积保险费。

　　4.赔偿限额与免赔额

　　(1)赔偿限额是公众责任保险人承担经济赔偿责任的最高限额。由于公众责任险承保了人身伤害和财产损失两种情况，因此赔偿限额的计算有几种不同的方法：①规定每次事故的混合限额，无分项限额、无累计限额。②规定每次事故的人身事故和财产损失的分项限额，再规定保险期内累计赔偿限额。③规定每次事故赔偿限额，不分项，再规定整个保险期内累计赔偿限额。

　　(2)免赔额是保险人的免责限度。公众责任保险对他人财产损失一般规定了每次事故的免赔额。即无论受害人财产损失程度如何，保险人不负责赔偿免陪额以内的赔偿，而是由被保险人自己承担。

　　(3)法律费用的承担：如果被保险人承担的对第三者的赔偿金超过了赔偿限额，则法律费用按以下公式分摊：保险人应摊费用=全部法律费用×赔偿限额÷被保险人应付赔偿额。

　　五、物业管理中的投保决策

　　购买保险可以转移风险，并可以获得保险机构在降低风险方面的有效服务。但是为了获得上述好处，物业管理企业及业主必须支付一定的保险费，从而加大了管理开支或业主的负担。因此正确地进行投保决策就显得极为重要。

　　(一)投保决策过程

　　物业管理企业为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤如下：

　　1.详细调查

　　为了正确地投保，物业管理企业必须了解在其管辖的范围中存在哪些风险因素。为此就必须对所有的建筑、道路、设施、设备以及各种物业管理工作，特别是维修领域进行彻底的调查，并进行分类登记。

　　2.确定所需的保险

　　在调查登记的情况下，对各种风险按照前面讲的风险管理的方法来进行分类。也就是确定哪些风险是可以避免的，哪些风险是可以忍受而保留的，哪些风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的，只有对那些上述三种方法不能解决的，并且潜在的损失将超出业主或物业管理企业能够或愿意承担的风险才确定购买保险。但需指出的是，还有一种保险是不管你愿意与否是非买不可的，这带有强制性质。如机动车辆的第三者责任险。

　　3.保险金额和保险费的确定

　　保险金额和保险费的确定，是根据风险带来损失程度以及物业管理企业或业主的财务预算状况来确定的。保险金过多或不足都会对投保人不利。在这方面要注意保险的几个特点：一是保险价值一般是以重建、重置成本计算，不考虑市场价值，因此在投保时注意重建、重置成本，并且在续保时根据当时的重建、重置成本进行调整;二是赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿的;三是多种保险不会得到多重的赔偿，因为保险的原则是保障损失而不是借意外来牟利。

　　4.选择保险公司

　　保险公司种类繁多，规模各异。应该根据保险公司的实力和信誉、工作效率与服务质量、保险费的费率高低等标准，选择保险公司。

　　5.分析保单条款

　　保单的条款与投保双方今后的权利义务关系极大。对此，物业管理企业或保险经纪人要仔细分析各项条款，比较各种不同保险公司的同一类保单的各种条款的优劣，选择最有利于自己的条件。

　　(二)保险顾问和保险经纪人

　　由于对风险的识别及管理、保险合同的内容、投保额的计算、索赔的程序都是复杂的，其中涉及大量的专业知识。为了避免太多的麻烦，同时能提高投保的成本效益，在经济许可的情况下，物业管理企业可借助保险顾问或保险经纪人的帮助。保险顾问或保险经纪人的优点是有较深的专业知识，能帮助设计合适的保险计划和选择合适的保险公司。又由于保险顾问同时代表着许多投保人，因此在争取合理保费时要比单独的投保人处于更有利的地位。

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