财务管理概述

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　　一、财务管理对象

　　财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。因此，企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。

　　(一)企业财务活动

　　企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。

　　(1)资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节。

　　(2)资金运用是指物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的使用两方面。

　　(3)资金耗费是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。

　　(4)资金收回是指物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等。它们是物业管理企业持续经营的前提条件。

　　(5)资金分配是指物业管理企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配。

　　企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益;动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。

　　物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。因此，对企业的资金运动应从总体上进行科学考察，既要着眼于过程，看到它的动态表现，进行资金流量管理，也要着眼于结果，看到它的静态表现，进行资金存量管理，二者相辅相成，不可偏废。

　　(二)企业财务关系

　　企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面：

　　(1)企业同其所有者之间的财务关系。这种财务关系是指物业管理企业与其所有者之间发生的资本金取得与利润分配的关系。物业管理企业的所有者按照投资合同、协议、章程的约定履行出资义务，形成物业管理企业的资本金。物业管理企业的经营者受该所有者的委托，运用所有者赋予的经营权并利用这些资本金进行物业的经营管理，实现利润后，按出资比例或合同、章程的规定，向其所有者分配利润。正确处理这种财务关系，是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。

　　(2)企业同其债权人之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。如物业管理企业向贷款机构取得贷款，购买物业管理服务工具、器材等尚未支付货款，应付而未付给所有者的利润等时，物业管理企业与这些债权单位之间的财务关系。正确处理这种财务关系，能够保持物业管理企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险。

　　(3)企业同其债务人之间的财务关系。这种财务关系主要包括三个方面：一是物业管理企业与物业管理服务的消费者，如业主、租户之间发生的，要求消费者按期交纳管理服务费的债权性关系;二是物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系;三是物业管理企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系。正确处理这种财务关系，是确保物业管理企业资金顺利回收的重要保证，也是物业管理企业持续经营的基础。

　　(4)企业内部各单位之间的财务关系。这种财务关系是在企业实行内部经济核算制的条件下，企业内部各单位之间相互提供的商品和劳务要进行计价结算形成的，主要包括物业管理企业同其所属的各专业服务企业，如保洁企业、设备维修企业、保安企业、房屋维修企业等之间的结算关系以及这些专业服务企业相互之间的结算关系。企业内部各单位之间的资金结算关系，本质上是企业内部相对独立经济利益关系的体现，因此协调好这种关系，有利于实现内部各单位之间经济利益的均衡，从而最大限度的发挥物业管理作为物业经营管理整体的综合效益。

　　(5)企业同职工之间的财务关系。职工是企业的劳动者，他们凭借自己的劳动参与企业的分配。物业管理企业按照按劳分配原则，用企业的收入向职工支付工资和津贴，用其利润向职工支付奖金、提供公益金等，这种利益分配关系就是企业同职工之间的财务关系，它体现了职工个人和集体在劳动成果上的分配关系。正确的处理好这种关系，可以有效的调动广大职工开展物业经营管理与服务的积极性与创造性，为企业的发展增加新的促进力。

　　(6)企业同国家机关之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业要按照税法的规定，向国家财政缴纳营业税、所得税等税款而与国家税务机关形成的经济关系。依法经营、照章纳税是每个企业的义务，国家作为社会管理的组织者，有权向物业管理企业征税。因此，这种关系是国家行政权力的体现，反映了国家依法征税和企业依法纳税的权利义务关系。正确处理好这种关系，是企业合法经营的基础。

　　物业管理企业的资金运动，表面上看是钱与物、钱与钱的增减变动，实质上体现了人与人、单位与单位之间的关系。物业管理企业要搞好财务管理工作，必须根据物业管理企业资金运动的规律，合理组织企业各方面的财务活动，正确处理企业与各方面的财务关系。

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　　二、财务管理目标

　　财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。一般来讲，财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。

　　(一)财务管理总体目标

　　财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要有以下几种提法：

　　1.利润最大化

　　利润额是在一定期间内企业全部收入和全部费用的差额。利润最大化是指物业管理企业占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。

　　市场经济条件下，利润不仅体现了企业经济效益的高低，而且表明企业竞争能力的大小，一定程度上决定了企业的生存状态。同时，利润是企业补充资本公积，扩大经营规模的源泉。正因为利润对企业如此重要，所以人们常常把利润最大化作为企业财务管理的总体目标。

　　但是，以利润最大化作为财务管理目标存在一系列的问题，例如：利润最大化没有考虑资金的时间价值，造成诸如3年末获得30万元的利润与3年内每年末获得 10万元的利润是相同的目标的错误。而且，利润最大化忽略了风险因素，而利润的增长是与风险的增大为代价的，企业不顾风险的大小去追求所谓的最大利润，一旦不利的事实出现，企业将会陷入困境，甚至破产。此外，利润最大化往往会使企业财务决策短期化，即只顾片面追求利润的增加，而不考虑企业长远的发展，这不仅会影响企业长期形成的良好形象，而且最终导致企业缺乏持久的增长能力。

　　2.资本利润率最大化或每股利润最大化

　　资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权益)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。每股利润也称每股盈余(或权益资本净利率)，是税后净利润与普通股股数的对比数。所有者或股东是企业的出资者或投资者，他们投资的目标是为了取得资本收益，表现为税后净利润(用来分配的利润) 与出资或股份数(普通股)的对比关系。

　　这个目标的优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。因此，可以避免利润最大化目标的缺点。当然，该指标仍然不能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风险因素的缺陷。

　　3.企业价值最大化或股东财富最大化

　　企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企业财富，使企业价值达到最大。

　　投资者建立企业的目的，是要扩大财富。这种财富不仅要表现为企业的利润，更要表现为企业的价值。当然，企业价值不是账面资产的总价值，而是企业全部财产的市场价值。即企业有形资产和无形资产价值的市场评价，反映了企业潜在或预期获利能力。

　　在股份制企业，企业价值可以用股票市场价值来计量，企业价值最大化也可以表述为股东财富最大化，它是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准，也是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标。物业管理企业也有一个不断发展壮大的过程，因此，实现企业价值最大化自然也是其财务管理的主要目标之一。

　　企业价值最大化(股东财富最大化)目标的优点是，它考虑了风险和资金的时间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因而有利于制约企业追求短期利益行为的倾向。但是，这一目标也存在一些缺陷，体现在：对于上市企业，虽可通过股票价格揭示企业价值，但是股价是受多种因素影响的结果，短期内很难准确衡量企业的实际价值。对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值，但受评估标准和评估方式的影响，这种估价不易客观和准确。尽管如此，比较而言，企业价值最大化(股东财富最大化)更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。以下就以这一目标作为财务管理的总体目标为基础进行论述。

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　　(二)财务管理具体目标

　　财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体内容。财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面：

　　1.筹资管理目标

　　企业筹资管理目标，是在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金(或较多的资金)。

　　企业的资金可以从多种渠道，用多种方式来筹集。不同来源的资金，其筹资成本以及筹资风险都不尽相同。所谓企业的筹资成本，是指企业取得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费，前者如融资费用、股票与债券的印刷费用等，后者如借款利息等。所谓筹资风险，是指由于筹资的原因，给企业带来盈利水平下降和债务不能及时偿还的风险。物业管理企业在筹资活动中，必须权衡筹资成本和筹资风险，以较低的筹资成本和筹资风险，获得物业经营管理所需要的资金，只有这样，才能保证企业财务管理总体目标的实现。

　　2.投资管理目标

　　企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。

　　投资就是企业资金的投放和使用，包括对企业自身和对外两个方面。企业自身投资主要是对物业经营管理的投资，企业对外投资主要是对其他单位的股权和债权的投资。企业无论对自身和对外投资都是为了获取投资效益，增加企业利润。这里的投资效益是指投资收益率或投资利润率，项目投资收益率或投资利润率越高，企业净利润和净资产就越多，企业的价值也就越大。但企业投资必然会遇到投资项目可能成功或失败，产生投资风险。因此，物业管理企业在进行投资之前，必须对投资项目进行可行性研究和投资经济效益的评价，权衡投资经济效益和投资风险，优选投资风险较小而投资效益最好的项目或方案。例如，物业管理企业在不同档次物业和不同类型物业之间的选择，就是物业管理企业需要进行投资选择的一个方面。

　　3.利润分配管理目标

　　利润分配管理目标，是在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。

　　利润分配是将物业管理企业取得的收入和利润在企业与相关利益主体之间进行分割。这种分割不仅涉及各利益主体的经济利益，而且涉及企业的现金流出量，影响流动资金的周转和企业偿债能力，从而破坏企业财务的稳定性和安全性，还涉及到企业的净资产和企业价值。一般而言，如果企业当期分配给投资者的利润较高，就会提高企业即期的市场评价，但会减少企业的现金存量，或者使企业缺乏足够的发展和积累资金，从而影响企业未来的市场价值。因此，在利润分配过程中，必须贯彻财务管理总体目标的要求，根据企业实际现金存量及今后现金净流量，合理确定利润的留存比例以及分配形式，实现既能提高企业的即期市场评价，又不影响流动资金周转和偿债能力，从而提高企业未来盈利能力的目的。　三、财务管理的内容

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　　财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作。根据企业财务管理的对象和目标，结合物业管理企业财务管理的实际情况，财务管理的基本内容可概括为如下方面：

　　(一)筹资决策

　　筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。在现代市场经济中，物业管理企业要从事物业经营管理活动，首先必须根据企业日常运作及今后发展的需要，在开业前或开业后预测和计划所需资金的数额，规划可能取得资金数额的来源渠道，并预测资金使用效果。如果物业管理企业不能筹集到足够的资金，则它的正常经营管理活动就会受到影响，或者不得不放弃一些可能的盈利项目。

　　物业管理企业成立时，必须有注册资本 30万元，按“一业为主，多种经营”方针开展全方位、多层次经营管理服务项目时，也需要有相应的资金。当物业管理企业预测或发现自己的资金不足时，就需要考虑筹集资金。物业管理企业筹集资金可以有多种渠道和方式，比如通过向业主、租户收取管理费、房租等来筹集，也可以向银行贷款，或者向社会公众发行债券等。但不同来源、不同方式所筹集的资金通常都有不同的筹资成本和风险并各自具有不同的限制条件。为此，物业管理企业要进行科学的筹资决策，合理选择筹资方式、筹资规模和筹资结构，并对筹资效益、筹资成本和相关风险进行综合分析，进行资本结构的优化选择。

　　具体来讲，企业筹资决策主要包括如下内容：预测企业资金需要的数量;确定筹资规模和筹资时机;确定筹集资金的来源与比例;研究或评价最佳的筹资方式;确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构;研究资本结构的弹性及调整方法。

　　(二)投资决策

　　投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策，以便取得最佳的投资收益。而所谓的投资，一般是指把资金投入到将来可能盈利的经营管理服务中去的行为。企业筹集资金的目的之一就是为了投资，并希望通过投资获取利润。但是，企业的投资必须以财务管理的目标为标准，遵循国家相关的财务管理规定，有效地配置资金，合理地使用资金，强化财务预算和财务监督，使资金的使用既合理又合法。比如，在物业经营管理过程中，要对房屋主体及其设备的维修保养、环境的维护、消防、保安、保洁、绿化、美化以及供暖管理等所需耗费，制定物资采购、借支、审批、报销等管理规定，并对已经发生的各项费用，依照会计准则，及时准确地加以记录、汇总和分析，通过认真核算，不断降低消耗，提高投资效益或资金使用效率。

　　物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两种类型。直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中去，以便获取利润。例如，购置企业办公设备、作业工具以及开办商店、餐饮店等进行多种经营。间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资产，以便获取股利或者利息收入的投资。例如购买政府公债、购买企业债券以及企业股票等。当然，由于我国物业管理企业还处于成长发展阶段，多数企业没有足够的资金实力进行证券投资，但这却可能是未来物业管理企业的一个投资方向。

　　具体来看，物业管理企业投资决策的内容主要包括以下方面：研究企业的投资环境，研判是否适合投资;预测投资规模和投资时机;确定投资结构;评价投资方案的风险与收益;选择符合财务管理目标的最佳投资方案。

　　(三)利润分配决策

　　利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行分配的政策选择，也就是考虑企业的利润怎样进行分配，既能提高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全性，又能使企业的未来收入和利润不断增加，从而使企业的市场价值不断上升。显然，最好的利润分配政策是使企业价值最大化或股东财富最大化的政策。对企业的经营成果应选择最佳的财务分配方案，既兼顾国家、集体和个人三者的利益，最大限度地调动各方面的积极性，又保护企业的财产不受侵犯，确保企业的发展后劲和拓展能力。

　　具体来讲，利润分配决策应考虑的因素主要包括：利润分配与留存利润的关系;利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好等;利润分配的时间和方式;股票股息及股票回购问题。

　　现代财务管理的上述三项基本内容并不是相互独立的，而是有机地联系在一起来共同实现财务管理总体目标的。其中，筹资决策是现代财务管理的最基本内容，如果企业通过筹资决策能够实现筹资管理的目标，那么企业就可能有较多的机会获得更多的盈利，也就有较多的盈利分配给股东或所有者，从而实现企业价值最大化或股东财富最大化的财务管理总体目标。否则，财务管理的总体目标就有可能难以实现。

　　不但筹资决策影响财务管理总体目标的实现，而且投资决策也会影响企业财务管理总体目标的实现。事实上，投资决策一直影响着企业的资金筹集和利润分配。比如，企业作出要求筹集较多资金的投资决策，就必然会影响企业的资金筹集，也可能会让企业扩大留存利润的比例，以实现投资方案的规模。而且，如果这个投资决策是正确的，企业就会因为较大规模的投资而获得更多的利润，从而实现企业财务管理的总体目标。

　　此外，利润分配决策也和筹资决策与投资决策紧密相连。比如，企业利润分配时留存利润较多，在投资规模一定的情况下，企业就可以不筹资或少筹资，否则，企业就需要筹集较多的资金。当企业留存利润数额过低，而又难以找到筹资的合适渠道和筹集足够的资金时，投资规模就必然会受到限制，从而又影响到了企业的投资决策。

　　综上所述，物业管理企业在进行财务管理过程中，必须把筹资决策、投资决策和利润分配决策三大基本内容有机联系起来加以综合考虑，统筹安排，合理调度，只有这样，才能取得预期的财务管理目标与效果。

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　　四、财务管理的手段

　　从目前的财务管理实际状况来看，我国物业管理企业财务管理工作尚处于较低水平，主要就是财务管理的手段还很落后。在我国加入WTO后的今天，国外先进物业管理企业相继进入我国物业管理市场的严峻形势下，我国的物业管理企业要想取得竞争优势，防范财务风险、提高资金效率，就必须全面提升企业财务管理的层次，努力改良传统财务管理手段，加强企业信息化建设，加快财务管理手段转型，积极采用计算机管理手段，逐步实现企业理财手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融入到企业资源规划(ERP)系统中。

　　网络财务是以互联网 INTRENET、内部网INTRANET以及电子商务为背景的在线理财活动。网络财务相对于传统的财务管理手段与方法而言，优势主要表现在以下几个方面：(1)在网络财务环境下，从空间看，企业的事务可以进行远程处理，便于整合整个企业的财务资源，全面提高企业的竞争力;从时间看，企业的一切活动均可以实时报告，便于企业进行在线管理，从而显著提高企业的工作效率。(2)在网络财务环境下，对于拥有许多下属机构的集团型企业来说，可以实现财务与业务的一体化，即财务系统能和其他各业务部门(企业内部部门、供应链相关部门)管理系统做到“无缝连接”从而使企业资源配置最优化、最大限度地节约和使用资源。(3)在网络财务环境下，电子单据和电子货币将得到普遍使用。电子单据可以节省许多中间环节，从而促进财务流程速度和效率的提高。而货币的电子化以及在此基础上的网上支付、网上结算，则不仅可极大地提高结算效率，更重要的是加快了资金周转速度，降低了企业资金成本。

　　当然，网络财务只是企业管理信息系统的一个组成部分，它既不能等同也不能代替企业管理信息系统。目前，企业管理信息系统已演化为企业资源规划(ERP)。ERP系统的基本思路是将企业的运营流程看作是一个紧密连接的供应链，包括供应商、制造工厂、分销网络和客户等;将企业内部划分成几个相互协同作业的支持子系统，如财务、市场营销、生产制造、人力资源、质量控制、服务维护、工程技术等，把客户需求和企业内部的制造活动以及供应商和制造资源整合在一起，体现了完全按用户需求生产的思想。由此可见，网络财务的发展趋势是融入到企业资源规划(ERP)系统中。

　　网络技术运用于企业财务管理，已不仅仅是对企业的单一部门的改革，其实它已经是整个企业经营管理模式的变革。同时，物业管理企业根据自身实际以及行业的状况综合考虑，通过网络技术的运用最终可以实现企业财务管理乃至整个企业管理都达到一个新的水准。

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