零售商业物业的租赁管理

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　　一、租户选择

　　在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡。除了消费者的自然习惯外，物业管理企业必须预计有哪些因素可以主动地吸引消费者的光顾。理想的租户要能提供货真价实的商品和服务，且与其他零售商业物业中的同类商家相比具有竞争力。

　　此外，理想租户所经营的商品种类应该配合整个物业的统一协调规划，避免在同一零售商业物业内部出现多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。还要对零售商的信誉和财务状况进行了解和分析，因为除了租户所提供的商品与服务的质量及其对消费者所承担的责任外，还要看它是否有支付租金的能力。物业管理企业还要了解潜在租户欲承租的面积大小、经营商品或服务的类型及其对物业的特殊要求，因为这将影响到能否在本物业内安置该零售商以及在哪个具体位置安置更合适。

　　(一)声誉

　　声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。这对于一些大型百货公司、连锁店或准备改变经营地点的零售商来说，很容易对其声誉作出评估。例如，一个购买了某商家商品的消费者，能否方便地享受退货或更换服务，就反映出了该商家的顾客服务质量。观察零售商的售货员对待消费者的态度和服务水准，了解消费者对商家的评价，也能帮助物业管理企业认识潜在租户是如何做生意的。

　　除了顾客服务质量外，柜台中商品更迭频率也是考察零售商的一个方面，如果商品包装陈旧或表面积满了灰尘，则说明该商家的销售状况很差，如果柜台内或货架上的商品总在不断地更新，则说明该商家销售状况良好。此外，售货员对所销售的商品了如指掌且着装整洁、服务规范，也可以视为整个商场的一笔无形财富;零售商在多大程度上进行广告宣传也表明了其在建立和保持声誉方面所做努力的大小。

　　经营业务新则意味着商家所面临的风险较大，但其收益可能会超过其所承担的风险。一个新建立的充满活力和创造力的企业，只要它与当前的零售商或连锁店有与众不同之处，很快就可以建立起自己的客户群。一个新的发展中的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业管理企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一套清晰的发展新业务的计划，且经过对所处商业影响区域内消费者的研究，确定了合理的商品种类和适应当地消费者支付能力的价格结构，肯定会好于那些没有认真进行市场策划的商家。

　　(二)财务能力

　　除了租户的声誉外，物业管理企业还要认真分析可能租户的财务状况。大型零售商在某一个连锁店经营的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相关权益人的成功。母公司可能会通过转让其下属的某一连锁店，来解决整个企业对资金的需求，而在商店经营权更替的过程中，虽然可能对母公司所经营的业务影响较小，但对某一个具体连锁店的经营业务影响较大，从而加大了整个购物中心空置的风险。

　　低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因，这就要求物业管理企业对租户开展每一项新的商业经营项目进行认真的分析研究。经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括存货和流动资金占用利息、职员工资、货架及收款设备折旧、商店设计和广告费用等支出，对于转移经营地点的零售商，迁移成本和迁移过程中的停业损失也考虑在经营成本之中。潜在租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。

　　(三)租户组合与位置分配

　　一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。以一个大型百货公司为主要租户的购物中心将以其商品品种齐全、货真价实吸引购物者，以仓储商店或折扣百货商店为主要租户的商场将吸引那些想买便宜货的消费者。主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。换句话说，次要租户所经营的商品和服务种类不能与主要租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。

　　与租户组合相关的另外一个问题，是在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求。消费者进入购物中心的眼镜店或珠宝店时，往往有很明确的目的，也就是说消费者来到该购物中心的目的就是寻找某项特定的商品或服务。如果消费者在到达或离开其目标商店的过程中随手买了一支蛋卷冰淇淋，则属于冲动性购物。良好的租户组合应该很好的满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额。

　　当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要租户所提供的商品类型互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使租户组合最优化的有效方法。

　　合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。鞋店往往是男女服装店很自然的一种补充，冰淇淋等冷饮店一般设置在商场的入口或与快餐店为邻;较小的、较高销售密度的零售业务，例如食品和珠宝，趋向于位于距离购物商场中心较近的地方;较大的、较低销售密度的零售业务，例如家用器皿和妇女服饰，趋向于位于离中心较远的地方。当一个新的购物中心落成时，合理地为每个租户确定位置，对于提高该租户乃至整个物业吸引消费者的潜力大有益处。

　　(四)租户需要的服务

　　零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。除此之外，某些租户还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题、家具店需要特殊的装卸服务、超级市场需要大面积的临时停车场、银行需要提供特殊的保安服务等。是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行租约谈判时要解决的重要问题。

　　尽管获得某些特殊服务的租户要为此支付额外的费用，但仍会引起其他租户的关注，解决这一问题的最好办法，是由物业管理企业向全体租户作出公开的说明。例如购物中心内的餐饮娱乐部分如果在商店关门后继续营业，通向餐饮娱乐部分的公共空间就需保持开启，以方便顾客通行。但即使通向商场的大门采用坚固的钢质卷帘门并上锁，商场内的租户也会担心酒后的食客会对其商店构成威胁。物业管理企业应该理解租户的这些疑虑，并给予必要的解释，采取必要的措施。例如可由物业管理企业聘请专门的保安人员(由餐饮娱乐的经营者提供费用)，负责商场营业时间之外而餐饮娱乐部分营业时的保安工作，同时限制进入购物中心入口的开启数量(例如仅留一个出入口)。物业管理企业还可以向购物中心内的租户说明，餐饮娱乐部分晚间营业，也可能会在商场关门前给他们带来额外的生意。

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　　二、租金确定与调整

　　(一)基础租金

　　基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。

　　(二)百分比租金

　　当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。

　　收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异，但不论经营什么内容，都存在一个可接受的百分比范围。例如，超级市场的营业额很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的营业额就可以产生一个非常大的百分比租金;相反，男女时装店的营业额相对来说很小，但其毛利水平非常高，也许其10%的营业额作为百分比租金才比较合适。在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。例如，某租户的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金，则只有当月营业额超过200万元(10万元/5%=200万元)时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。当然，如果零售商的月营业额低于200万元，则仍按10万元/月的基本租金收租。

　　在前面的案例中，每月200万元的营业额为自然平衡点，如果零售商在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为10万元加上超出自然平衡点的营业额乘以 5%(在本案例中，50万元的5%为2.5万元)，故该月应缴纳的租金总额为12.5万元。然而，租户和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。

　　(三)代收代缴费用和净租约

　　像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。而业主提供的净租的形式，决定了业主要支付哪些费用、哪些费用是属于代收代缴费用、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业总可出租面积的比例来收取、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。净租的形式一般有以下几种：

　　(1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项;

　　(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费;

　　(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

　　当然在不同的城市可能还有许多其他的分类方法，但不论是哪种情况，租户在租金外还需支付的费用项目都要在租约中仔细规定。租户为了保护自己的利益，有时还会和业主就租金外的一些主要费用项目(如公用面积维护费用)协商出一个上限，以使租户对自己应支付的全部承租费用有一个准确的数量概念。

　　(四)租金的调整

　　由于零售商业物业的租约期限很长(对于主要租户来说，通常是20～30年;次要租户的租期也达到3～10年)，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。

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　　三、租约制定

　　零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的，目的在于就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体约定。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。

　　1.关于每一独立承租单元的用途。某零售商业物业在开发建设过程中是针对一个特定服务区域内的一个特定市场设计的，如果物业内的某一租户想改变其经营商品与服务的种类或对其经营方式进行重大调整，必须事先告知物业内的其他租户并获认可。制定该项条款的主要目的，是为了防止某一个租户随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。

　　2.限制经营内容相似的租户。设置该项条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。但人们一般认为，在一个购物中心内允许存在某些竞争通常是利大于弊，而限制经营内容相似的租户同时出现在一个购物中心，可能不利于提高经营效果。由于在对购物中心进行整体规划时，就统筹考虑了各租户间所经营的商品种类的协调互补性，且保护当前租户的利益能有助于其履行按时支付租金的义务，因此业主一般不会同意新的租户经营与原租户雷同的商品;从租户的角度来说，除非是那些特别抢手的旺铺，否则也不愿以咄咄逼人的架式进行公开的竞争。所以该条款发挥作用的机会并不多。

　　3.限制租户在一定地域范围内重复设店。该条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内(通常为4～8km)，重复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。业主做出这一规定的目的是为了确保百分比租金收入不受影响，因为允许租户在一定地域范围内重复设立连锁分支店，会分散前往购物中心购物的顾客，影响其在购物中心的营业额。当然，如果租户同意在该范围内连锁分支店的营业额之全部或部分，亦纳入缴纳百分比租金的范畴，业主也应该同意与其协商。

　　4.营业时间。同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致。制定该条款的目的在于授权物业管理企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作。统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。有关营业时间的条款可能还包括随季节变化对营业时间的调整、节假日营业时间的具体规定等。

　　5.公用面积的维护。该条款应准确地界定购物中心内公用面积的组成，说明租户为此应支付哪些费用。该条款往往还授权业主增加、减少或调整公用面积分布的权利。大型购物中心内的公用面积一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。例如，某租户承租了3000m2的面积，占整个购物中心可出租总面积30000m2的10%，该租户就要分担10%的公用面积维护费用。

　　6.广告、标志和图形。为了增强物业的形象和感染力，大型零售商业物业都为自己设计了一套统一的图形符号，并以此作为物业的统一标志。业主保留对购物中心内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权力。由于这项工作是物业整体广告宣传与促销活动的一部分，因此租户通常要拿出其毛利润的一定比例来支付旨在推广其商店和整个物业的广告费用。

　　7.折让优惠。同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。在理想的情况下，给予租户的任何优惠尽量不要使租约中所载明的租金水平降低，因为任何形式的折让优惠尤其是租金折扣会导致物业价值的下降。折让优惠的具体方式包括向租户提供装修补贴、为租户支付搬家费用或提供一段时间的免租期等。

　　8.其他条款。除上述条款外，零售商业物业的租约中还经常包括中止租约条款和持续经营条款(保持商业经营活动的连续性和稳定性)，有时还有对租户承租面积的变更、租户经营风险投保做出规定的条款。对租户使用停车位的权力和限制条件的规定、租户为整个物业统一的市场推广计划承担财务义务的规定、租期延展、租约中止的处理等也常常出现在租约的条款中。

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