房地产市场的特性与功能

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　　一、房地产市场的特性

　　房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。

　　(一)市场供给的特点

　　由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。

　　(二)市场需求的特点

　　房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性;同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。

　　(三)市场交易的特点

　　由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。

　　(四)市场价格的特点

　　房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大;其次由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势;但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。

　　以上四个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。

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　　(三)指导供给以适应需求的变化

　　房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：

　　1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。例如在图5-6(b)中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至OR1，出租住宅的供给量从OL降到OL1，LL1，就可以转换成出售住宅，因为出售住宅的需求量增加了MM1。最后形成了均衡价格OP1，和均衡租金OR1。

　　2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，例如一般情况下住宅的售价相当于大约100个月的租金，如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化，举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的月租金达到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼出租，使这三类物业间的供给量发生了相对变化。

　　应该指出的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才能完成，而且受房地产市场不完全特性的影响，这一变化所需要的时间相对较长。同时，对市场供给与需求的有效调节还基于这样一些假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本市场存在。但实际上这些假设条件是很难达到的。例如银行的信贷政策往往受政府宏观政策的影响，使并非所有的人都能够获得金融机构的支持;为了整个社会的利益，政府还会通过城市规划、售价或租金控制等政策干预市场。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等那样在短时间内达到市场供求均衡。

　　由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新的影响因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。

　　(四)指导政府制定科学的土地供给计划

　　在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。然而，制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划。

　　(五)引导需求适应供给条件的变化

　　例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的供给成为很自然的事。因此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。

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　　三、房地产市场的政府干预

　　政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。

　　(一)政府干预房地产市场的目标

　　政府干预房地产市场的政策目标通常包括：

　　1.实现房地产市场持续健康发展。由于房地产业的产业关联度高，而且是国民经济的支柱产业，因此必须努力实现房地产市场的持续健康发展，以不断提高居民住房水平、改善居住质量，不断促进消费、拉动投资增长，保持国民经济持续健康发展。实现房地产市场持续健康发展的主要标志是：市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场价格基本稳定。

　　2.使存量房地产资源得到最有效的使用。在任何时候，都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。政府通常更关注新建商品房的入住情况，忽视存量房地产的空置问题，或对两者的重视程度不匹配。这就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。

　　3.保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。以住宅市场为例：长期的住房政策必须有改善住房质量的目标，必须对家庭居住偏好(在住宅产权、类型、位置)加以考虑，政府应允许超过需要数量的住宅剩余存在，因为空置住宅作为住宅市场上的“蓄水池”，可为居民变更住所提供方便，迫使已不符合居住标准的住宅被及时淘汰，满足部分家庭对拥有第二住所的需要。

　　4.引导新建项目的位置选择。在选择新建项目位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。

　　5.满足特殊群体的需要。例如，在城市住宅建设中，某些家庭，如老人和残疾人等，对住房有特殊的要求，政府必须有与之相关的政策，从建设、分配和使用等方面作出特殊的安排，以满足其住房需要;又例如，随着知识经济时代的到来，发展高新技术，成为提高中国综合国力的重要手段，因此对于高新技术产业发展所需要的土地，就需采取特殊的优惠政策。

　　(二)政府干预房地产市场的手段

　　对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。

　　1.土地供应政策

　　没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国现行土地制度下，政府是惟一的土地供给者，政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。

　　土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。科学的土地供应计划，应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也应该是公开透明的，能够为市场提供近期和中长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲目竞争和不理性行为。

　　通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储备和供给能力，还要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。保护的目的是为了更好的、可持续的满足需求，但如果对当前的需求都不能很好满足，就很难说这种保护是有效率的。要在政府的集中垄断供给和市场的多样化需求之间实现平衡，必须准确把握社会经济发展的空间需求特征，通过提高土地集约利用和优化配置水平，采用科学的地价政策和灵活的土地供给方式，实现保护土地资源和满足需求的双重目标。

　　2.金融政策

　　房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个人住房抵押贷款利率和贷款价值比率的调整，会明显影响居民购房支付能力，进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响。此外，外商投资政策、房地产资产证券化政策以及房地产资本市场创新渠道的建立，也会通过影响房地产资本市场上的资金供求关系，进而起到对房地产开发、投资和消费行为的调节作用。因此，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。

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　　3.住房政策

　　居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖政府均不能很好地解决住房问题，而市场和非市场的结合，才是解决这一问题的有效途径。目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通;经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导;市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营，是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击;如果政府的住房政策不能很好解决低收入和最低收入家庭(依城市规模和经济发展水平不同，这类家庭所占全部家庭的比例约为10%～15%)的住房问题，也会影响房地产市场的正常发展。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。1998年政府停止住房实物分配，实行住房分配货币化政策以来，商品住宅在全部新增住宅供给中的比例，已经从1998年的29.7%上升到了2005年的65.5%。

　　4.城市规划

　　城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。

　　实际上，国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地供应计划都对土地配置，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济和社会发展规划、城市规划的过程。面对日益成熟的市场环境，三个规划和计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的规划体系。

　　5.地价政策

　　房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不仅直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。

　　地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

　　6.税收政策

　　房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。例如，美国通过免除公司所得税这一税务优惠政策，推动了房地产投资信托行业的发展壮大。世界上许多国家和地区，通过个人购房税务优惠政策，有效推动了住房自有率的提高。我国1998年以来也曾成功运用降低契税的措施，促进了住房二级市场的发展;在2005年初运用交易环节的营业税和契税政策，有效遏制了商品房市场上的投机需求和对高档豪华住宅的需求;还从2003年开始研究物业税的相关政策，准备通过物业税制度的实施，来调整居民和机构拥有房地产资产的行为，减轻地方政府对土地使用权出让收入的依赖，建立起一个长期稳定的地方政府财政收入来源渠道。

　　7.租金和价格控制

　　租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，租金作为房地产的租赁价格，同样是政府调控房地产市场的主要对象之一，合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应。在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。对住房价格的控制，也是政府调控房地产市场的重要工作内容。政府调控住房价格的目的，一个是避免住房价格泡沫的形成，另一个是要保证中低收入家庭住房需求能够得到适当的满足。

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