房地产组合投资管理

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　　房地产业和房地产市场的发展，对物业经营管理产生了越来越多的需求，房地产投资信托基金、大型企业和机构、金融保险企业等物业资产的业主或投资者，已经产生了对房地产组合投资管理、房地产资产管理、设施管理和不良物业资产管理的需求。这些需求的快速增长趋势，为物业管理企业提供了广阔的发展空间。

　　第一节　房地产组合投资管理

　　组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于证券投资领域。投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资，投资者可以在收益与风险之间找到平衡点，即在风险既定的条件下实现收益最大化，或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。随着物业经营管理的发展，组合投资理论将在房地产投资管理中得到广泛应用。

　　一、房地产组合投资管理的概念

　　(一)组合投资管理

　　管理是指对一个经济单位所拥有的资源――人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。一般说来，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指政府对企业或上级对下级采取的行为;另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容 (结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。

　　根据上述组合投资管理的定义可以看出，组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合;管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构;管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。因为一个优秀的管理者，不仅可以充分利用现有投资管理技术与方法，而且还有能力创新管理方法，对可供选择的投资对象进行筛选、搭配，构建出优化投资组合，以取得优异的投资绩效。

　　(二)房地产组合投资管理

　　房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。虽然投资组合可以只包括一种资产，但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。

　　房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。

　　房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。

　　通常，投资者既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险。将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小(相对风险的下降幅度)。将不同类型的投资组合起来的，也就是投资多元化的过程。投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。如果不考虑稍微高一点(在某些情况下并不高)的交易成本，这种风险的下降对投资者而言是没有成本的。所以，现代投资者更多的是持有多元化的投资组合，或者多元化的投资组合的一部分。

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　　二、组合投资管理的内容与步骤

　　组合投资管理是一项十分复杂的系统工程，这一过程涉及到计划、分析、选择、监督与调整等方面，需要管理的内容众多。

　　通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：

　　(一)制订投资方针和政策

　　制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。如前所述，不同的投资者受投资资金来源、财务状况、纳税状况等诸多因素的影响，其投资目的各不相同。要实现投资者预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。

　　投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。

　　(二)投资分析

　　投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素(诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等)及区域规划的变化，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。

　　(三)构建投资组合

　　构建投资组合是组合投资管理中重要的一步。任何投资目标都需要借助投资组合来加以实现，因此，在投资方针和政策的指导下，依据投资分析的结果，采用恰当的方法选择不同物业建立一个适当的投资组合，就显得尤为重要。在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。

　　定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。通过宏观分析，可以对市场的未来走势做出预测，从而把握进出市场的时机并合理配置用于各类资产的资金数量。选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。

　　(四)投资组合的调整

　　对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。国民经济的涨滞、行业的盛衰、政府的政策等诸多内外部因素随着时间的推移会发生变化，进而影响各种物业的收益、风险结构。于是，某些原来没有吸引力的物业可能会变得具有吸引力，而原来具有吸引力的物业却可能丧失了吸引力，因此，对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。

　　(五)投资组合绩效评估

　　投资组合绩效评估是组合投资管理的最后一个环节，是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。

　　通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。

　　如果投资组合的管理者本身就是资产的所有者，则好的投资绩效将鼓励原有的资产组合继续保留，而差的投资绩效则会推动资产所有者调整投资过程或资产组合。如果投资组合的管理者不是所有者而是代理者，则好的投资绩效可使管理者受到委托人的奖励，而差的投资绩效将导致资产所有者对管理者约束的增加或导致委托人对投资资金的转移。

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　　三、组合投资理论在房地产领域的应用

　　组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是：

　　(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。这些计划和措施将用于选择投资的城市、子市场和房地产类型。它们应能保证选择的结果有效地利用市场所处阶段的预测结果。

　　(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。

　　(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。该财务可行性分析模型考虑了市场发展的相关信息，如在出租率和租金相对较低但迅速增长的复苏阶段，应使用一个较低的资本化率。

　　(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。

　　(5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。

　　(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。

　　(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。

　　(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。

　　(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。

　　(10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。

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