物业管理企业财务管理

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　　物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。做好物业管理企业财务管理工作，有利于规范物业管理企业财务行为，有利于促进企业公平竞争，有效保护物业管理相关各方的合法权益。

　　一、物业管理企业营业收入

　　(一)物业管理企业营业收入的内容

　　营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。

　　1.主营业务收入

　　主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

　　(1)物业管理收入是指物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

　　(2)物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。

　　(3)物业大修收入是指物业管理企业接收物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

　　2.其他业务收入

　　其他业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

　　商业用房经营收入是指物业管理企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。

　　(二)物业管理企业营业收入的管理

　　物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收人的实现。

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　　二、物业管理企业的成本费用和税费

　　(一)物业管理企业营业成本的内容

　　物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

　　(1)直接人工费包括物业管理企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利费等。

　　(2)直接材料费包括物业管理企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。

　　(3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

　　(二)物业管理企业成本费用的管理

　　实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

　　物业管理企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计人营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。

　　物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。

　　物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3%～0.5%计提坏账准备金，计入管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金;收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用;收回已核销的坏账，冲减管理费用。

　　(三)物业管理企业其他业务支出的内容及管理

　　物业管理企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业管理企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

　　(四)物业管理企业税费的管理

　　物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。

　　物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

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　　三、物业管理企业利润

　　(一)物业管理企业利润的构成

　　物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

　　(二)物业管理企业利润的计算

　　主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额;

　　其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额;

　　补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

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