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中国香港物业管理之房屋的维修、保养与管理

更新时间:2013-01-04 10:44:44 来源:|0 浏览0收藏0
摘要 中国香港物业管理之房屋的维修、保养与管理

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  房屋的维修、保养与管理

  (一)公共屋村

  中国香港房屋委员会非常注重其物业的保养、维修及改善。每年,屋村管理办事处与保养工程组就屋村的保养、维修进行磋商,按缓急程度和资源许可,安排工程和拨款。对于租住公屋的居民来说,由于公屋的管理、维修、保养、差饷及清洁等费用已全部包括在租金中,因此,如果发生房屋维修保养事宜,只需按规定缴租金,不必再付管理费,房屋的维修和养护可分为两类:

  1.经常性养护

  房屋委员会每年处理的保养工程超过20万件,属于经常性养护的工程占98%,而费用仅占养护和维修总费用的10%。经常性养护的内容包括:疏通下水道,修理破裂的上水管道,修理平顶漏水,调换损坏的窗玻璃等。在经常性养护的项目中,房屋委员会规定:90%的项目须在18天内完工,其中22%的项目在3天内完成,51%的项目须在一星期内完成。若维修工作不能及时进行,管理人员须在损坏处张贴告示,告知住户修理工程将在何时施工,何时完工。他们认为,迅速处理损坏之处,不但可增进与住户的良好关系,还可以减少住户因不满而对住房有意或潜意识的破坏。

  公共屋村经常性的养护,由各屋村管理处人员负责安排。这些管理人员必须接受若干工程技术的训练,他们能够处理发生的任何损坏,安排每日需要进行的修理工作。管理人员每天都要巡视,如发现损坏,须立即填写养护单,安排人员进行修理。如损坏是重大紧急的,就先指示屋村管理处的工人进行应急修理,然后交由保养工程承造商维修,管理处的工人只负责维修较小规模的损坏。

  住户如发现损坏,可在管理人员巡视房屋时报告,或亲自前往屋村管理处,或打电话报告屋村管理人员。当管理人员接到报告时,应往现场查勘损坏的性质程度。通过现场查勘,管理人员可决定如何安排修理工作,决定修理费用由谁负责。

  当工人进行维修时,若发现需要维修的地方与养护单上填写的不同时,应向屋村管理人员报告,以便避免错误或拖延施工和完工后费用上的纠纷。

  维修工作完成后,屋村管理人员必须到现场,视察工程是否按养护单完成,材料的使用量等,这样可作为对保养工程承造商的账单审核的依据,避免付款时发生纠纷。

  2.预定计划的维修

  计划维修占保养工程的2%,而费用占维修和养护总费用的90%。计划维修工程每年约有4000件,如定期粉刷房屋的外墙,重新油漆栏杆,调换水管,清洗饮用水箱等。计划维修周期,一般为5年,由房屋署保养工程科的技术人员负责,审定工程的需要、设计和施工。计划维修工程采用投标的方式,由维修承造商负责。

  对于业主和住户在保养上的责任,规定为:一切公共地方、公共设施的维修由业主负责。对于内部装置,如属于正常损耗,或工程本身处理不当,或材料质量不符合要求造成的损坏,也由业主负责。一切因住户不小心、疏忽、错误使用而引起的损坏,包括意外的损坏,均由住户负责维修费用。

  在房屋的养护和维修工程中,中国香港房屋委员会已广泛采用电子计算机储存和分析资料,如产业资料的统计,监督工程的进度,费用管理和统计,维修设计,安排工程之程序,物资管理和预防性保养工程施工的日期,并发出指示等。他们还采用一些先进的仪器来检查损坏,如采用电子探测器找出下水道位置,闭路电视检查下水道淤塞等。

  (二)居屋

  根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区,由中国香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。其管理模式与公共屋村管理相类似,但也有其自身的特点。具体规定有:所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》,根据法律,设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费,承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设施的保养、修缮等各项开支。根据《公共契约》,房屋署应承担居屋交付使用后5至10年的管理责任。管理期满后,可以聘请私人管理公司代理。选择私人管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件,即不少于5年管理经验和正在实施不少于2000个单位的管理。

  对于私人发展商参建居屋计划的物业管理,发展商必须向房屋署交纳保证金,为1年保修期内楼宇维修提供保证,同时提交一份银行保证书作为10年内妥善管理与维修的保证。由发展商自行组建或聘请的管理公司负责楼宇的日常管理。

  居屋管理的主要工作范围是:

  1.居屋的保养与维修

  包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公共部位、公共设施维修及各业主负责其所在单位的妥善保养。如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁,有关住户必须承担赔偿责任。

  2.居屋的安全保卫

  根据《公共契约》,可聘请专业保安公司提供全天安保服务,包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。

  3.居屋的清洁服务

  根据《公共契约》,可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁,如按户收集垃圾,清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。

  4.居屋的物业保险

  根据《公共契约》,房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险,由办事机构根据份额向业主分摊收取。

  (三)私人楼宇

  在中国香港自由经济体制下,中国香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则,政府持平衡、协调的立场。中国香港政府通过立法,引导业主成立群众性社会组织,办理注册登记后成为社团法人,进行自我管理;也可以通过订立合同,委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。

  为改善居住环境,楼宇内的各项设施和设备,应有适当的保养。通常需要注意保养的地方包括楼宇的外墙、内墙、上盖及地面。此外,水泵、消防设备等均应经常检查,如有需要应立即换上适合配件,水箱亦定期清洗。

  在中国香港,私人楼宇如果日久失修,外墙破损或石粒松落,屋宇地政署会对大厦业主发出指令,着令业主在一段期限内完成维修工程,而业主必须对指令作出反应。否则于指定期限满后,政府将代聘承建商进行施工,一切费用(包括监工费用),由业主承担(即按公共契约内的业权份数分担)。

  (四)其他楼宇

  1.商场

  商场是向消费者提供包罗万象的各类商品的场所,其中百业陈列,因而楼宇管理工作更显复杂。而商场楼宇管理的服务对象主要是两类,一类是顾客,另一类是店东;前者希望商场安全舒适,后者希望商场提供更多生意。而为这两类服务对象提供周到满意的服务,则是商场楼宇管理的主要目标。商场楼宇管理工作主要有以下几个内容:

  (1)确保楼宇设施和结构不随意更动。通常,租用商场店铺的业主都要进行装修,其间往往会对商场原先的空调、消防、给水排水设备加以改动。管理人员应针对这一情况,订立一套装修守则供商户参考,保证不因其装修工程而影响商场整体设施。

  (2)增加商场人流以增加其营业额。提供一个舒适、洁净的环境是增加人流量的前提条件,而商场独特的形象更是吸引人流的有效手段。商铺楼宇管理公司不仅在招商时要注意选择有市场力的商店,而且更应以优惠的租金等条件招徕著名商号落户开店。管理人员在审查商户的装修图时,要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。

  (3)交通便捷、停车有位对商场至关重要。楼宇管理人员应争取公共汽车就近设站,甚至可以自备小客车在公共汽车站和商场之间往来接送顾客。商场内交通顺畅,有电梯、自动扶梯服务,这也是至关重要的一条。

  通过良好的楼宇管理可以树立商场的美好形象,吸引顾客。为此,管理人员还应该做到,在适当的地方设置明显的方向指示牌,商店的招牌应妥善管理,保持整洁美观。设备设施应加强养护,减少停机率,为顾客提供方便及不间断的服务。餐馆、饮食店、百货店、剧院及公共娱乐场所的空调设备要运行正常,冷热相宜。防火通道要保持畅通无阻。所有的固定装置、设备、装饰品都必须达到一定的高度和牢度,符合安全标准,避免顾客特别是小孩子不慎受伤。对餐馆、饮食店的排气装置、排污管、排油烟滤油装置要经常监督检查,以免造成污染和对他人的滋扰。

  2.工业大厦

  工业大厦的主要用途是作生产场地之用,因而水、电、燃料的供应和通道畅通是不可或缺的条件。楼宇管理必须保证能源供应的通畅,同时要注意防止某些厂家因负荷超载而导致灾害。

  工业大厦内部运输系统必须有足够的能力和顺畅的系统,进出原料、设备或产品的装卸区域一定不能被租户占为堆场、仓库,而且装卸作业占位也不能耽搁,这些都需要由物业管理制定条例予以保障。

  工业大厦是最难管理的物业,其存在的常见问题主要有:公用部位与防火通道易受堵塞;厂家存储易燃物品易造成火警;笨重的机器与存放过多的货物,超过楼面结构所能承受的荷载;机器运行时的振动荷载过大;厂家搭建违章建筑;因使用公用电梯及公用货物装卸而引起纠纷;因使用不当或频繁使用,造成房屋损耗严重,养护维修费用高,电梯与其他楼宇设施容易受损;由于使用过度,人多手杂,楼字难以保持清洁。造成这类问题的原因,是使用这类楼宇的人员的文化素质较低。

  3.办公楼

  办公楼需要高标准、高质量的管理服务。这类楼宇大都有比较现代化的设备,除自动控制的高档电梯与升降机外,还有由电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调、通风、保安监控、自动给水滤水、消防自动报警以及应急自备电力等设备。这些设备需要由具备专业知识与技术的人员来操作与养护。特别是出入口、洗手间、公共通道、清洁卫生要求甚高,要保持极好的清洁度,楼宇的外墙也需要定期清洁。办公楼的物业管理质量直接影响物业的租金收益。

  办公楼的管理主要是保持高贵的气派和洁净典雅的环境。对楼宇管理工作来说,确保通信设施的先进、可靠和安保人员、清洁人员恪尽职守是至关重要的。一般而言,租户公司的人员与来访者来来往往,络绎不绝,人流量很大,确保安全与注意礼节,两者之间的关系尤应加以注意。

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