中国香港物业管理之房屋的维修、保养与管理

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　　房屋的维修、保养与管理

　　(一)公共屋村

　　中国香港房屋委员会非常注重其物业的保养、维修及改善。每年，屋村管理办事处与保养工程组就屋村的保养、维修进行磋商，按缓急程度和资源许可，安排工程和拨款。对于租住公屋的居民来说，由于公屋的管理、维修、保养、差饷及清洁等费用已全部包括在租金中，因此，如果发生房屋维修保养事宜，只需按规定缴租金，不必再付管理费，房屋的维修和养护可分为两类：

　　1.经常性养护

　　房屋委员会每年处理的保养工程超过20万件，属于经常性养护的工程占98%，而费用仅占养护和维修总费用的10%。经常性养护的内容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平顶漏水，调换损坏的窗玻璃等。在经常性养护的项目中，房屋委员会规定：90%的项目须在18天内完工，其中22%的项目在3天内完成，51%的项目须在一星期内完成。若维修工作不能及时进行，管理人员须在损坏处张贴告示，告知住户修理工程将在何时施工，何时完工。他们认为，迅速处理损坏之处，不但可增进与住户的良好关系，还可以减少住户因不满而对住房有意或潜意识的破坏。

　　公共屋村经常性的养护，由各屋村管理处人员负责安排。这些管理人员必须接受若干工程技术的训练，他们能够处理发生的任何损坏，安排每日需要进行的修理工作。管理人员每天都要巡视，如发现损坏，须立即填写养护单，安排人员进行修理。如损坏是重大紧急的，就先指示屋村管理处的工人进行应急修理，然后交由保养工程承造商维修，管理处的工人只负责维修较小规模的损坏。

　　住户如发现损坏，可在管理人员巡视房屋时报告，或亲自前往屋村管理处，或打电话报告屋村管理人员。当管理人员接到报告时，应往现场查勘损坏的性质程度。通过现场查勘，管理人员可决定如何安排修理工作，决定修理费用由谁负责。

　　当工人进行维修时，若发现需要维修的地方与养护单上填写的不同时，应向屋村管理人员报告，以便避免错误或拖延施工和完工后费用上的纠纷。

　　维修工作完成后，屋村管理人员必须到现场，视察工程是否按养护单完成，材料的使用量等，这样可作为对保养工程承造商的账单审核的依据，避免付款时发生纠纷。

　　2.预定计划的维修

　　计划维修占保养工程的2%，而费用占维修和养护总费用的90%。计划维修工程每年约有4000件，如定期粉刷房屋的外墙，重新油漆栏杆，调换水管，清洗饮用水箱等。计划维修周期，一般为5年，由房屋署保养工程科的技术人员负责，审定工程的需要、设计和施工。计划维修工程采用投标的方式，由维修承造商负责。

　　对于业主和住户在保养上的责任，规定为：一切公共地方、公共设施的维修由业主负责。对于内部装置，如属于正常损耗，或工程本身处理不当，或材料质量不符合要求造成的损坏，也由业主负责。一切因住户不小心、疏忽、错误使用而引起的损坏，包括意外的损坏，均由住户负责维修费用。

　　在房屋的养护和维修工程中，中国香港房屋委员会已广泛采用电子计算机储存和分析资料，如产业资料的统计，监督工程的进度，费用管理和统计，维修设计，安排工程之程序，物资管理和预防性保养工程施工的日期，并发出指示等。他们还采用一些先进的仪器来检查损坏，如采用电子探测器找出下水道位置，闭路电视检查下水道淤塞等。

　　(二)居屋

　　根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由中国香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。其管理模式与公共屋村管理相类似，但也有其自身的特点。具体规定有：所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》，根据法律，设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费，承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设施的保养、修缮等各项开支。根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5至10年的管理责任。管理期满后，可以聘请私人管理公司代理。选择私人管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件，即不少于5年管理经验和正在实施不少于2000个单位的管理。

　　对于私人发展商参建居屋计划的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期内楼宇维修提供保证，同时提交一份银行保证书作为10年内妥善管理与维修的保证。由发展商自行组建或聘请的管理公司负责楼宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范围是：

　　1.居屋的保养与维修

　　包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公共部位、公共设施维修及各业主负责其所在单位的妥善保养。如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。

　　2.居屋的安全保卫

　　根据《公共契约》，可聘请专业保安公司提供全天安保服务，包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。

　　3.居屋的清洁服务

　　根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。

　　4.居屋的物业保险

　　根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。

　　(三)私人楼宇

　　在中国香港自由经济体制下，中国香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府持平衡、协调的立场。中国香港政府通过立法，引导业主成立群众性社会组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理;也可以通过订立合同，委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。

　　为改善居住环境，楼宇内的各项设施和设备，应有适当的保养。通常需要注意保养的地方包括楼宇的外墙、内墙、上盖及地面。此外，水泵、消防设备等均应经常检查，如有需要应立即换上适合配件，水箱亦定期清洗。

　　在中国香港，私人楼宇如果日久失修，外墙破损或石粒松落，屋宇地政署会对大厦业主发出指令，着令业主在一段期限内完成维修工程，而业主必须对指令作出反应。否则于指定期限满后，政府将代聘承建商进行施工，一切费用(包括监工费用)，由业主承担(即按公共契约内的业权份数分担)。

　　(四)其他楼宇

　　1.商场

　　商场是向消费者提供包罗万象的各类商品的场所，其中百业陈列，因而楼宇管理工作更显复杂。而商场楼宇管理的服务对象主要是两类，一类是顾客，另一类是店东;前者希望商场安全舒适，后者希望商场提供更多生意。而为这两类服务对象提供周到满意的服务，则是商场楼宇管理的主要目标。商场楼宇管理工作主要有以下几个内容：

　　(1)确保楼宇设施和结构不随意更动。通常，租用商场店铺的业主都要进行装修，其间往往会对商场原先的空调、消防、给水排水设备加以改动。管理人员应针对这一情况，订立一套装修守则供商户参考，保证不因其装修工程而影响商场整体设施。

　　(2)增加商场人流以增加其营业额。提供一个舒适、洁净的环境是增加人流量的前提条件，而商场独特的形象更是吸引人流的有效手段。商铺楼宇管理公司不仅在招商时要注意选择有市场力的商店，而且更应以优惠的租金等条件招徕著名商号落户开店。管理人员在审查商户的装修图时，要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。

　　(3)交通便捷、停车有位对商场至关重要。楼宇管理人员应争取公共汽车就近设站，甚至可以自备小客车在公共汽车站和商场之间往来接送顾客。商场内交通顺畅，有电梯、自动扶梯服务，这也是至关重要的一条。

　　通过良好的楼宇管理可以树立商场的美好形象，吸引顾客。为此，管理人员还应该做到，在适当的地方设置明显的方向指示牌，商店的招牌应妥善管理，保持整洁美观。设备设施应加强养护，减少停机率，为顾客提供方便及不间断的服务。餐馆、饮食店、百货店、剧院及公共娱乐场所的空调设备要运行正常，冷热相宜。防火通道要保持畅通无阻。所有的固定装置、设备、装饰品都必须达到一定的高度和牢度，符合安全标准，避免顾客特别是小孩子不慎受伤。对餐馆、饮食店的排气装置、排污管、排油烟滤油装置要经常监督检查，以免造成污染和对他人的滋扰。

　　2.工业大厦

　　工业大厦的主要用途是作生产场地之用，因而水、电、燃料的供应和通道畅通是不可或缺的条件。楼宇管理必须保证能源供应的通畅，同时要注意防止某些厂家因负荷超载而导致灾害。

　　工业大厦内部运输系统必须有足够的能力和顺畅的系统，进出原料、设备或产品的装卸区域一定不能被租户占为堆场、仓库，而且装卸作业占位也不能耽搁，这些都需要由物业管理制定条例予以保障。

　　工业大厦是最难管理的物业，其存在的常见问题主要有：公用部位与防火通道易受堵塞;厂家存储易燃物品易造成火警;笨重的机器与存放过多的货物，超过楼面结构所能承受的荷载;机器运行时的振动荷载过大;厂家搭建违章建筑;因使用公用电梯及公用货物装卸而引起纠纷;因使用不当或频繁使用，造成房屋损耗严重，养护维修费用高，电梯与其他楼宇设施容易受损;由于使用过度，人多手杂，楼字难以保持清洁。造成这类问题的原因，是使用这类楼宇的人员的文化素质较低。

　　3.办公楼

　　办公楼需要高标准、高质量的管理服务。这类楼宇大都有比较现代化的设备，除自动控制的高档电梯与升降机外，还有由电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调、通风、保安监控、自动给水滤水、消防自动报警以及应急自备电力等设备。这些设备需要由具备专业知识与技术的人员来操作与养护。特别是出入口、洗手间、公共通道、清洁卫生要求甚高，要保持极好的清洁度，楼宇的外墙也需要定期清洁。办公楼的物业管理质量直接影响物业的租金收益。

　　办公楼的管理主要是保持高贵的气派和洁净典雅的环境。对楼宇管理工作来说，确保通信设施的先进、可靠和安保人员、清洁人员恪尽职守是至关重要的。一般而言，租户公司的人员与来访者来来往往，络绎不绝，人流量很大，确保安全与注意礼节，两者之间的关系尤应加以注意。

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