中国香港物业管理之物业管理的财务安排

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　　物业管理的财务安排

　　为履行楼宇、屋村管理的职责，必须有相应的财务安排加以保证。既要筹集资金，又要用好资金，经济、社会和环境效益兼收。

　　中国香港房屋管理的财务安排主要有以下几个方面：

　　(一)编制管理预算案

　　首先，在接受管理任务时应弄清管理任务的各个方面。为此，必须收集有关资料，了解楼宇的结构、成新等情况，了解公共地方的界定，公用设施的种类、数量和分布，了解业主对管理的要求和管理机构所应承担的责任等。

　　其次，对各项职责进行经济分析，核算所需经费开支。如果是旧房老村，可查阅往年的各项开支记录;如果是新房新村，则比较相近情况。在了解、掌握应开支的情况后，再结合新年度增加或减少的项目以核算需增加或减少的支出。此外，在通货膨胀的情况下，还须预计因通货膨胀而引起的费用变化。总之，应尽可能地预先核算各种经费开支，努力使预算案具有科学性和准确性。由于一些不可预见的因素，因而整个预算案除了较为准确地确定各项可预见的开支外，还应列入一定比例的不可预见性开支。不可预见性开支的多少视管理的对象、性质等情况而定。

　　最后，根据所需的经费开支确定应有的收入。楼宇、屋村管理的财务安排一般应遵循“量出而入”的原则，也就是努力做到“保证必需、收支基本相抵”。这个原则的确定，是基于楼宇、屋村管理的基本任务，是为住户提供多方面的优质服务，既需要有足够的经费来源，又不以盈利为目的。如果不是“量出而人”而是“量入而出”，有可能会出现因资金短缺而影响管理任务的完成;如果不是“收支基本相抵”，也可能出现为多盈利而出现收人过多，增加住户经济负担。“量出而入”的原则是楼宇、屋村管理的财务安排的一般原则，更是确定管理费或租金的重要依据。

　　所有这些收与支的厘定，就构成楼宇、屋村管理的财务预算案。

　　(二)管理费的厘定

　　中国香港楼宇、屋村管理费主要用于以下几个方面的开支：

　　1.管理维修人员的薪金，长期服务金，医疗、劳保等费用;

　　2.公共地方和公用设施的维修、保养费;

　　3.清洁用料和服务费;

　　4.公用水电费;

　　5.火灾及共用部位的责任保险;

　　6.管理处差饷(税金)、电话、文具及杂费;

　　7.其他和管理有关的支出;

　　8.不可预见性开支。

　　按照“量出而入”的原则，一般是依据上述开支项目确定全年度应支出或将支出的总金额，然后再确定每个单位及每个业主所应付的管理费。

　　假定：全年管理费总开支为120000元，全部业权为100份

　　那么，每份业权每年管理费支出=120000/100=1200(元)

　　每份业权每月管理费支出=1200元/12月=100元

　　若每个单位业权各占一份，各单位每月所缴之管理费即为100元;若某些单位所占业权不只一份，那么则依其实际占有之份数确定其应缴管理费之总额。

　　(三)公屋租金的厘定

　　租金主要用于维持房屋的再生产。就维持某房屋的再生产而言，可视为简单再生产，其租金构成应包括：房屋维修费、管理费、拆旧费、利息、税金和保险费、地租，这即成本租金。若某房屋的租金，不仅为自身的再生产还可适当积累以扩建、增建新房，则叫扩大再生产。能进行扩大再生产的租金除了包括上述八项因素之外，还应包括一定的利润，即所谓九项租金或商品房租金。商品房市场受市场规律调节，由相互竞争的开发商所提供的私人楼宇一般属于此种类型。

　　在中国香港，为缓解严重的住房问题，政府出面组建大量公屋，并在居民难以按市场房价购买或难以按市场租金租赁住房的情况下，也采取相应的优惠和资助政策。租金的厘定，在中国香港的公屋政策中占有重要的地位。租金的高低直接影响到居民的生活，影响到社会的稳定繁荣，所以需要妥善厘定。中国香港公共屋村的厘定受以下因素的影响：

　　1.住户的负担能力;

　　2.屋村的对比价值;

　　3.税金增加额;

　　4.通货膨胀及维修和管理费用的增加。

　　房屋委员会经考虑上述因素后而厘定的租金是以每平方米计算，而各单位的租金则是把每平方米所征收的租金乘以单位面积而得出。目前，新屋村租金只约为市值的四分之一或三分之一，而较旧屋村的租金则比市值更低。房屋委员会之所以能够将租金维持在这样低水平，乃因政府给予巨额资助，及免费拨地予房屋委员会兴建公屋。租金所得，主要用来支付各项经常性开支。由于大部分现有屋村租金偏低，所以屋村经费经常出现赤字。因此，房屋委员会认为，所有公屋住户都无权终生享用当局巨额资助的公共房屋。因此，那些经济环境已改善的家庭，可负担较高的房屋支出。经过民意咨询后，房屋委员会为善用资源，使更多亟需房屋资助的家庭受益，由1987年4月实施，规定凡住满公屋首10年的住户，其家庭成员的总收入，若超过资助收入限额，则需缴付双倍净额租金另缴差饷。但假如日后他们的收入降至资助收入限额以下，仍可申请恢复原有租金。

　　租金每隔三年检讨一次，由房屋委员会的管理小组开会讨论来决定，主要是将开支来作详细分析。开支包括房屋署职员薪金，保养建筑物费用、清洁费、电费、行政开支、政府贷款予建筑的利息、折旧率等，来取得一个经营成本的数据。例如，上次检讨租金的成本数据，每平方米约为港币19元。故此，现时的福利租金，一律订为每平方米港币19元。由于成本不断上涨，房屋委员会每隔三年就要检讨此类租金，假如居民在经济上没有能力缴付调整后的租金，房屋委员会会安排他们迁往相同居住面积但租金较为廉宜的屋村单位。

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