土地估价师管理基础与法规练习及答案(二)

　　一、单选题：

　　1、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属国家标准。

　　A.《城镇土地估价规程》

　　B.《农用地分等规程》

　　C.《农用地估价规程》

　　D.《城市地价动态监测技术规范》

　　标准答案：A

　　解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。

　　2、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属行业标准。

　　A.《城镇土地分等定级规程》

　　B.《农用地分等规程》

　　C.《土地估价报告规范格式》

　　D.《城市地价动态监测技术规范》

　　标准答案：B

　　解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。

　　3、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属技术标准。

　　A.《城镇土地分等定级规程》

　　B.《农用地分等规程》

　　C.《土地估价报告规范格式》

　　D.《农用地估价规程》

　　标准答案：C

　　解析：《土地估价报告规范格式》为技术标准。

　　4、高级住宅的最高使用年限是( )。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　标准答案：D

　　解析：根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;

　　5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是在( )年颁布的。

　　A.1992

　　B.1990

　　C.1994

　　D.1998

　　标准答案：B

　　解析：国务院1990年颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

　　6、土地使用权出让最高年限按下列用途确定不正确的是( )。

　　A.居住用地70年

　　B.工业用地50年

　　C.教育、科技、文化、卫生、体育用地40年

　　D.商业、旅游、娱乐用地40年

　　标准答案：C

　　解析：教育、科技、文化、卫生、体育用地应为50年

　　7、下列哪项不是土地估价报告的使用方向( )。

　　A.价值依据

　　B.诉讼证据

　　C.记帐依据

　　D.价格依据

　　标准答案：D

　　解析：土地价格受很多因素限制，不同估价目的、不同估价期日造成的土地评估价格不一样，评估价格并不总是等于交易价格，所以也不能作为价格依据。

　　8、土地评估时，在现有的产权资料中应依据( )的产权资料。

　　A.最有效

　　B.最新

　　C.最高级

　　D.最先收集到

　　标准答案：A

　　解析：产权资料最根本的是有效性。

　　9、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以( )为主。

　　A.土地证上登记面积

　　B.出让合同上的面积

　　C.实际测量面积

　　D.其他

　　标准答案：A

　　解析：土地证上登记面积是政府确定的面积，具有法律效力。

　　10、下面哪项( )是利用地籍图所不能了解到的。

　　A.界址、地形

　　B.方位、坐标、四至

　　C.地产临路状况、深度

　　D.建筑层数

　　标准答案：D

　　解析：利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。

　　11、从总平面图可以了解到( )。

　　A.道路设施

　　B.各层次的构造

　　C.建筑高度

　　D.地产等级

　　标准答案：B

　　解.析：通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。

　　12、资料调查时，样本抽样采用( )抽样调查。

　　A.分类不等比

　　B.等比

　　C.随意

　　D.定额

　　标准答案：A

　　解析：资料调查时，样本抽样采用分类不等比抽样调查。

　　13、( )是对土地经济区位影响最重要的指标。

　　A.商业服务业繁华程度

　　B.距离当地政府办公场地的远近

　　C.城市规

　　D.交通便捷程度

　　标准答案：A

　　解析：商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。

　　14、商服繁华影响度是反映( )区位最重要的指标。

　　A.土地质量

　　B.土地经济

　　C.土地价格

　　D.土地价值

　　标准答案：B

　　解析：商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。

　　15、城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某一评价单元均有影响，影响分值分别为45、25、8，但同时又受另一区级中心的区级、小区级商服功能影响影响分值分别为20、10，则该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。

　　A.78

　　B.80

　　C.75

　　D.108

　　标准答案：B

　　解析：取市级、区级、小区级商服功能最大值45+25+10=80

　　 二、多选题：

　　1、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有( )。

　　A.估价原则

　　B.估价目的

　　C.估价对象

　　D.估价期日

　　E.估价方法

　　标准答案：B，C，D

　　解析：根据土地估价委托协议(合同)的主要内容：估价目的、估价对象、估价期日，等等。

　　2、下列说法错误的是( )。

　　A.只有经土地所有权人要求，才能对该土地估价

　　B.只有经土地使用权人要求，才能对该土地估价

　　C.只有经土地抵押权人要求，才能对该土地估价

　　D.只有经土地抵押权人要求，就可以对该土地估价

　　E.只有经房地产主管部门要求，才能对该土地估价

　　标准答案：A，B，C，E

　　解析：答案ABCE都排除了其他进行土地估价的条件，所以是错误的。

　　3、为保证估价结果的科学、客观、公正，以下哪项( )是接受委托估价必须遵循的原则。

　　A.签订估价合同

　　B.坐等委托

　　C.争取时效

　　D.提高估价质量

　　E.适应国际化的要求

　　标准答案：A，C，D，E

　　解析：答案B坐等委托与保证估价结果的科学、客观、公正没有关系，为错误答案，其他为正确答案。

　　4、签订土地估价委托协议的重要性( )。

　　A.估价委托的法律依据

　　B.明确土地估价双方权利与义务

　　C.降低估价收益风险

　　D.争取更多业务

　　E.明确估价方法

　　标准答案：A，B，C

　　解析：签订土地估价委托协议的重要性有三项：估价委托的法律依据、明确土地估价双方权利与义务、降低估价收益风险。

　　5、估价委托合同的内容包括以下哪项( )。

　　A.委托人的名称或者姓名和住所

　　B.估价机构的名称和住所

　　C.估价对象

　　D.估价方法

　　E.估价时点

　　标准答案：A，B，C，E

　　解析：估价委托合同的内容包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价时点，等等，但是不包含估价方法。

　　6、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )不属于国家标准。

　　A.《城镇土地估价规程》

　　B.《农用地分等规程》

　　C.《农用地估价规程》

　　D.《城市地价动态监测技术规范》

　　E.《农用地定级规程》

　　标准答案：B，C，D，E

　　解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。

　　7、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项( )属行业标准。

　　A.《城镇土地分等定级规程》

　　B.《农用地分等规程》

　　C.《农用地估价规程》

　　D.《农用地定级规程》

　　E.《城市地价动态监测技术规范》

　　标准答案：B，C，D

　　解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。

　　8、我国的地价体系是以( )为基础的。

　　A.基准地价

　　B.标定地价

　　C.宗地地价

　　D.路线价

　　标准答案：A，B，C

　　解析：我国建立了基准地价、标定地价、宗地地价;城市地价动态监测系统等地价体系。

　　9、估价报告书的内在质量包括( )。

　　A.估价结论的准确性

　　B.文字表达水平

　　C.估价方法选择的正确性

　　D.参数确定的合理性E.估价方法的多样性

　　标准答案：A，C，D

　　解析：估价报告书的内在质量应当是结论准确，方法正确，参数确定合理。根据土地估价报告书内容知道应当为：委托估价方名称、估价目的。

　　10、估价技术报告的作用是( )。

　　A.提交委托评估方

　　B.提交给土地管理部门确认或备案

　　C.提交给土地使用者

　　D.土地估价机构存档

　　E.明确双方权利关系

　　标准答案：B，D

　　解析：估价技术报告的作用主要是作为土地估价报告的一部分，提交给土地管理部门确认或备案，是政府对地价评估管理的需要，土地估价机构存档是自己业务需要。土地使用者有时候并不一定是委托评估方，而估价技术报告的作用主要是提交给委托评估方的，所以不正确。D、明确双方权利关系，没有这项内容。

　　11、土地使用权出让最高年限按用途确定正确的是( )。

　　A.居住用地70年

　　B.工业用地50年

　　C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

　　D.商业、旅游、娱乐用地40年E.综合或其他用地40年

　　标准答案：A，B，C，D

　　解析：根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工业用地50年;

　　(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

　　(5)综合或其他用地50年。

　　12、 土地使用权出让最高年限按用途确定不正确的有( )。

　　A.居住用地50年

　　B.工业用地50年

　　C.教育、科技、文化、卫生、体育用地40年

　　D.商业、旅游、娱乐用地40年

　　E.综合或其他用地40年

　　标准答案：A，C，E

　　解析：根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　(3)综合或其他用地50年。

　　13、土地估价报告的使用方向有哪几种( )。

　　A.价值依据

　　B.诉讼证据

　　C.记帐依据

　　D.价格依据

　　E.抵押依据

　　标准答案：A，B，C

　　解析：根据土地估价的目的，可以知道土地估价报告的使用方向应为价值依据、诉讼证据、记帐依据。

　　14、常见的土地估价目的有( )。

　　A.上市

　　B.抵押

　　C.转让

　　D.租赁

　　E.买卖

　　标准答案：A，B，C，D

　　解析：根据土地估价目的可以知道上市、抵押、转让、租赁。

　　15、通过城镇规划图，估价师可从中了解到以下哪项( )宗地所在地区域的规划限制。

　　A.容积率限制

　　B.建筑物高度限制

　　C.覆盖率限制

　　D.用途和利用限制

　　E.房屋所有权人

　　标准答案：A，B，C，D

　　解析：通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。