2013年土地估价师《土地估价实务》测试题6

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　　情景分析题

　　(一)2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程 度的国有空地，土地总面积为10000m2，批准用途为居住，使用年限为70年，土地形状规则，宗地 修建性详细规划主要控制指标为：2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%。根据调 查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为 2%，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2.8，平均建筑覆盖率31%，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/m2，楼层在8层 以下的多层商品房平均售价为6000元/m2，平均建筑费和专业费为1000元/m2，贷款年利率为6%，销售税费一般为房地产总价的6%，开发利润率一般为房地产总价的30%。

　　根据以上内容， 回答1～5小题的问题。

　　1.根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有(　　)。

　　A.收益还原法

　　B.市场比较法

　　C.剩余法

　　D.成本逼近法

　　2.根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰 当的是(　　)。

　　A.因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则

　　B.因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则

　　C.实际建筑容积率为2.8，建筑密度为30%，符合最有效利用原则

　　D.根据规划2.0≤建筑容积率≤3.0，40%≤建筑覆盖率≤50%，不符合最有效利用 原则

　　3.根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是(　　)万元。

　　A.17479

　　B.18727

　　C.23305

　　D.24970

　　4.该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为(　　)万元。

　　A.5624

　　B.6185

　　C.8243

　　D.8992

　　5.房地产开发商甲于2005年6月16 日竞价成功一宗地的国有土地使用权，并于2005年6月28 日与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。 2006年7月26 日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估 价期日为(　　)。

　　A.2006年7月26日，但要重新评估原条件下土地出让价值

　　B.2005年6月28 日，但合同事先要有约定

　　C.2005年6月16日

　　D.2005年7月29日

　　(二)某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。

　　2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。

　　根据以上内容，回答6～10小题的问题。

　　6.该宗地于2009年12月31日的单位地价为(　　)元/m2。

　　A.320.69

　　B.342.58

　　C.418.76

　　D.360.50

　　7.下列各项费用中，不属于土地取得费的是(　　)。

　　A.劳动力安置费

　　B.土地平整费

　　C.拆迁费

　　D.征地费

　　8.利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的(　　)费用。

　　A.最高

　　B.最低

　　C.合理

　　D.总

　　9.反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是(　　)地价。

　　A.宗地

　　B.出让

　　C.基准

　　D.标定

　　10.下列对土地估价描述不正确的是(　　)。

　　A.土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

　　B.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大，

　　C.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响

　　D.土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

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