2013年土地估价师基础法规考点归纳11

　　土地他项权利制度

　　土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括土地抵押权、地役权等。《土地登记办法》规定，依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

　　1.土地抵押权的含义

　　土地抵押权是建设用地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将建设用地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。

　　(1)可以设定抵押权的土地权利包括：

　　①法律允许单独流转的建设用地使用权;

　　②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的建设用地使用权;

　　③依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权;

　　④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体建设用地使用权;

　　⑤以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

　　(2)不可设定抵押权的土地权利

　　《物权法》规定，下列土地不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。

　　(3)建设用地使用权的可抵押范围

　　①以出让方式取得的建设用地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。

　　②国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。这里的建设用地使用权，不以出让建设用地使用权为限。《物权法》规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　(4)集体建设用地使用权的可抵押范围

　　①根据《担保法》以及《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的规定，依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。

　　②乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。根据《担保法》规定，以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押;该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。《物权法》规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　(5)集体建设用地使用权的不可抵押范围

　　《物权法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。

　　例题：可以设定抵押权的土地权利包括()等。

　　A.法律允许单独流转的建设用地使用权

　　B.依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的建设用地使用权

　　C.依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权

　　D.农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体建设用地使用权

　　E.法律不允许单独流转的国有土地使用权

　　答案:ABD

　　解析: 依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权，不可设定抵押权的土地权利。可以设定抵押权的土地权利。

　　2.地役权

　　地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。

　　地役权具有以下特征：①地役权是按照合同设立的;②地役权是利用他人的不动产;③地役权是为了提高自己不动产的效益;④地役权具有从属性和不可分性。

　　地役权规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　例题：土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物归 ()所有。

　　A.国家

　　B.出租人和承租人共同共有

　　C.出租人

　　D.承租人

　　答案:C

　　解析: 土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。