2014土地估价案例与报告备考资料9

　　各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定

　　(1)土地使用权出让价格评估。

　　①价格类别：买卖价格。常见类型有出让金(或毛地价)、补交地价、出让底价。

　　②估价原则和估价方法：除合法原则外，更多应重视替代原则、最有效利用原则等的应用。

　　(2)土地使用权转让价格评估。

　　①价格类别：买卖价格。

　　②估价原则和估价方法：应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则等。

　　(3)土地使用权抵押价格评估。

　　①价格类别：抵押价格。

　　②估价原则和估价方法：土地使用权抵押价格是市场价格，估价原则应遵循合法原则、替代原则、预期收益原则、供需原则、最有效利用原则等，同时还应遵循保守原则或谨慎原则

　　(4)土地租赁价格评估。

　　①价格类别：租赁价格。

　　②估价原则和估价方法：应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则等。

　　(5)土地收购储备价格评估。

　　①价格类别：征用征收价格，主要考虑补偿性，一般包括土地价格和地上建筑物的补偿费用。

　　②估价原则和估价方法：应遵循合法原则、替代原则等。主要采用的估价方法根据估价对象的权利性质、用途确定。

　　(6)土地课税评估。

　　①价格类别：课税价格。

　　②估价方法：根据税种和计税依据等不同，相应选择收益还原法、市场比较法、成本法。

　　(7)企业各种经济活动中的土地价格评估。

　　合资、合作、交易、股份制改造、置换、上市等经济活动中，土地资产实现价值的市场化程度较高(价格类型主要为市场交易价格或买卖价格);合并、兼并、分立等，资产实现的市场化程度较低;企业破产清算或偿债(价格类型为清算价格)，除了评估市场价值，也需要评估快速变现的价值，要分析企业权利纠纷等，其实现的市场价值比较低。在国有企业改制中，改制方案不同，土地价格也面临不同的市场环境。

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