2014土地估价案例与报告备考资料14

　　主要内容：

　　1.承租土地使用权估价方法的选择与应用

　　2.土地租赁权估价方法的选择与应用

　　3.地役权估价方法的选择与应用

　　4.设有租赁权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　5.设有地役权的土地使用权估价方法的选择与应用

　　承租土地使用权估价方法的选择与应用

　　1.估价特点

　　承租土地使用权是国家将国有土地使用权出租给使用者而设定的，出租主体是国家。承

　　租土地使用权价格评估，是在承租土地使用权转租、抵押和转让时，对剩余年期的承租权进行估价。估价应遵循替代原则、预期收益原则、供需原则、最有效使用原则等。

　　2.价格影响因素

　　关于土地用途主要考虑政策因素、区域因素和个别因素，另外还应特别关注承租合同中的内容、约定的条件、特别的规定、已出租的时间和剩余期限等因素，这些内容将限制承租土地使用权权益的实现。

　　3.估价技术思路

　　(1)收集可比市场交易案例，利用市场比较法原理，通过对影响承租土地使用权价格的主要因素进行比较、修正，得到估价结果。

　　(2)通过市场比较法求得与承租土地使用权同一供需圈内的类似土地使用权市场租金，

　　其与合同租金的差额即承租期间每年获得的承租土地使用权纯收益，再利用收益还原法，将纯租金还原为估价期日的承租土地使用权价格。

　　4.估价方法应用

　　可采用市场比较法和收益还原法。单纯采用市场比较法评估承租土地使用权价格时，采用的可比实例应是承租土地使用权的成交实例，并通过交易情况修正、期日修正、区域因素修正和个别因素修正后确定的价格;运用收益还原法评估时，由于承租土地使用权投资风险高于出让土地使用权，所以承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。

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