2014物业管理师《综合能力》第六章知识点:物权概述

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　　物权概述

　　物权是指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。物权关系是因物而形成的人与人之间的关系，对物享有权利的人是物权人，除权利人之外的任何不特定的人都是义务人，义务人负有不得妨碍权利人行使权利的消极义务，因此物权从性质上讲为绝对权，可以对抗除权利人以外的所有人，又称对世权。

　　(一)物权的效力

　　1.物权的排他效力：是指在同一标的物之上，不允许同时存在两个以上的内容互不相容的物权。如同一物之上不能存在两个所有权，因为所有权都有占有、使用、收益、处分的权能，如果一个物上存在两个以上的所有权，势必出现权利行使的冲突。但内容不冲突的物权则可以并存，如所有权与用益物权或担保物权，因为所有权人在自己的物上为他人设定用益物权或担保物权时，就意味着对自己权利的行使设置了限制。

　　2.物权的优先效力：指物权在实现上较之于债权或者后成立的物权具有优先性。

　　(1)物权和债权并存时，物权优先于债权。如甲就同一处房屋先后与乙、丙二人签订买卖合同，并与丙办理了房屋所有权转移登记手续，则丙可以合法取得该房屋。因为就该房屋而言，丙办理了登记手续，取得了所有权，而乙只是基于合同产生了请求甲转移房屋所有权的债权，乙的债权不能对抗丙的所有权，丙可以得到该房屋，而乙只能要求甲承担违约责任。

　　(2)同一个物上存在两个以上物权时，先成立的物权优先于后成立的物权。如同一个物上存在两个以上登记的抵押权时，先成立的可以就该物的价值优先受偿。

　　3.物权的追及效力：指物权成立后，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人都可以追及至物之所在而直接支配该物。但在特殊情形时，如构成善意取得，则追及力中断。

　　4.物上请求权：指基于物权而产生的请求权，是指物权人在其物权被侵害或有被侵害的危险时，可以请求恢复物权的圆满状态的权利。其种类包括：返还原物请求权，消除危险请求权，排除妨碍请求权。

　　(二)物权法的基本原则

　　除社会政治原则(如私有制或公有制)之外，物权法本身所具有的结构原则包括：

　　1.从物权性质上讲：物权绝对性原则。物权是绝对权即权利人是特定的，义务人是不特定的人;除权利人以外的任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务。

　　2.从物权种类上讲：物权法定原则，即物权的类型、内容、效力及公示方法均由法律明文规定，当事人不得随意创设或改变。

　　3.从物权客体上讲：一物一(所有)权原则。数个物之上不得仅成立一个所有权，一物的部分也不得成为所有权的标的。

　　4.从物权的效力上讲：物权优先原则。

　　5.从物权的变动讲：公示原则和公信原则。

　　公示原则，是指物权的享有和变动必须以一定的公示方法向社会公开，以便社会公众知悉。我国法律规定，不动产物权的享有和变动一律采用登记方法进行公示;动产物权的享有以占有为公示方法，变动则通过移转占有的方式;飞机、船舶以及机动车辆虽属动产，但采登记方法。

　　公信原则，是指对于依法进行了公示的物权变动，即使其公示的内容与真实的权利不符，对于信赖此公示而进行交易的人也不产生任何影响。该原则实质上是赋予公示的内容以公信力，以便保护交易安全。

　　(三)物权的变动

　　1.物权变动的含义

　　物权的变动，就物权自身而言，是指物权的发生、变更和消灭;就物权主体而言，则为主体取得物权、丧失物权和物权的变更。

　　(1)物权的发生：指物权与特定主体相结合。自物权人角度观察，则为取得物权，可分为原始取得和继受取得，后者又包括移转取得(如买卖、赠与)和创设取得(如设定用益物权和担保物权)。

　　(2)物权的变更：指物权的客体和内容的变更，前者如标的物发生部分毁损灭失，后者如权利期限的延长或缩短。

　　(3)物权的消灭：指物权与其主体的分离，就物权人而言，为物权的丧失。可分为绝对消灭(指物权本身的消灭，如所有物灭失)和相对消灭(指物权脱离其原主体而与另一主体结合，如原所有人将物卖给或赠与他人)。

　　物权并不能凭空变化，而是需要一定的原因推动。能够引起物权变动的原因多数是基于法律行为，如买卖合同、赠与合同等各类合同;但是基于法律规定也可发生，如事实行为(生产、制造)、自然事实(死亡、天然孳息的分离)以及其他原因(如公用征收、获得奖励)。

　　2.基于法律行为而发生物权变动的法律规定

　　基于法律行为而发生的物权变动，主要是指基于合同而引起的物权变动。我国针对动产和不动产作了区别规定：不动产物权的变动必须经登记，否则不发生效力;动产物权的变动，除法律另有规定或当事人另有约定外，自该动产交付时发生效力。

　　3.非基于法律行为而发生的物权变动

　　(1)因法院判决、政府征收导致物权变动的，自判决生效或征收行为作出之时发生效力。

　　(2)因继承或遗赠导致物权变动的，自继承或遗赠开始之时发生效力。

　　(3)因建造住房等事实行为导致物权变动的，自事实行为成就时发生效力。

　　但是在上述情况下，不动产物权的变动应当及时补办登记，非经登记，不得处分。

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