2014物业管理师《综合能力》第六章知识点:所有权

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　　所有权

　　所有权是指所有人在法律限制的范围内对物进行全面支配的权利。所有权与一国的经济制度和社会秩序关系重大。

　　(一)所有权的性质

　　1.整体性：它不是占有、使用、收益、处分四项权能在量上的总和，而是一个浑然一体的权利，不能在内容或时间上加以分割。由此所有权才可以派生出他物权，即他物权系从所有权上新创设而取得，而非从所有权中分割取得。

　　2.本源性：所有权是他物权之母，经济越发达，所有权产生出他物权的情况就越多。

　　3.弹力性：所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态，因此所有权犹如弹簧，可因承受负担或负担的消除而伸缩。

　　4.永久性：所有权无存在期限的限制，可永久存续，因此为无期限物权，此与他物权及债权均有不同。

　　5.社会性：为社会公益之需，所有权在现代社会中应受法律的限制，由此使所有权呈现较强的社会化色彩，与罗马法之所有权的绝对性不同。

　　(二)所有权的权能

　　1.占有：指对物的控制，可分为所有人占有和非所有人占有，后者又可分为合法占有和非法占有。

　　2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用价值所决定，还取决于科技发展的程度和人们的认识水平。

　　3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，获取经济上的利益。天然孳息是基于物的自然属性而产生的收益，如母鸡生蛋、果实和树枝脱离。法定孳息是基于法律规定而产生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。

　　4.处分：是指对物进行事实上或法律上的处置，即决定物在事实上或法律上的命运。其中前者是指对物予以有形的变更或毁损物的本体，后者如所有权转移或设定用益物权、担保物权。

　　上述诸权项中，使用权是所有权的灵魂，而处分权则是所有权的最终体现。由于上述权能的存在，特别是使用权的存在，为所有权与其权能的分离提供了可能;随着经济的发展，法律上遂从以所有为中心转变到以利用为中心。

　　除此之外，所有权还具有排除他人干涉的消极权能。

　　(三)所有权的限制

　　现代社会中，基于人类整体生活的要求，所有权受到一定限制。在公法上，为维护社会公益或基于特定的立法政策，通常在环保法、文物保护法等行政法中对某些人的某些所有权进行限制。在私法中，诚实信用原则和禁止权利滥用原则等民法基本原则、相邻关系、他物权的设定、当事人的约定等都可构成对所有权的限制。

　　(四)善意取得制度

　　善意取得，又称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，在将其占有的动产转让给第三人时，若第三人取得该动产系出于善意，即取得其所有权。该制度限制了所有权的追及效力，旨在保护交易安全。

　　善意取得的构成要件包括：

　　1.其适用对象须为动产;但记名有价证券不适用善意取得，我国规定盗赃物、遗失物不适用善意取得。

　　2.动产必须是基于有偿法律行为(如买卖、互易)而取得;通过继承、遗赠、赠与等无偿方式取得者，不适用善意取得。

　　3.受让人须实际占有该动产;若尚未占有动产，则物权尚未移转，当然不适用善意取得。

　　4.受让人取得财产时须出于善意，即不知情。若明知让与人无处分权而受让，则不能予以保护。善意的判断时间，以物的交付时间为准。

　　善意取得的法律效果是善意受让人取得动产的所有权，而且为原始取得，动产上原有的负担归于消灭。质权、留置权也应适用善意取得制度。

　　(五)相邻关系

　　相邻关系是指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。当事人一方基于相邻关系而享有的权利就是相邻权。

　　就相邻关系的性质而言，是对所有权的限制，是基于法律规定而产生。相邻权不是独立的权利，但是它可以对抗第三人，且不需要登记就可产生。相邻关系在法律性质上不属于强行规定，应允许当事人自由协商;只是在当事人无特别约定时，才有该规定适用的余地。

　　相邻关系不仅由民法予以规范，关于水污染、空气污染等方面的环境保护法也涉及相邻关系，所以相邻关系的处理须由私法和公法规范共同协力。

　　相邻关系的处理原则，《民法通则》规定的是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。

　　1.相邻用水排水关系

　　对于自然流水，应尊重水的自然流向。对于人工排水，在必要时应当允许，但应选择对损害最少的处所和方法为之。

　　2.防止对相邻土地的损害

　　不动产权利人在进行挖掘土地、建造建筑物或铺设管线等行为时，不得危害相邻不动产的正常使用和安全;建筑物或其他工作物有倾倒的危险并可能危及相邻的不动产时，应当采取必要的预防措施。

　　3.对相邻土地的利用

　　不动产的权利人，确有必要通过相邻土地安设管线、通行或使用相邻土地时，相邻土地权利人应当同意，但是可以请求赔偿损失，利用人也应选择对相邻土地损害最小的方法。

　　4.建筑物相邻关系

　　建筑物相邻关系是一种平面与立体相交叉的相邻关系，在现代社会中最为重要者有相邻通风、采光以及不可量物侵害。例如王某与李某是邻居关系，2004年7 月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定的位置，而是安装在正对李某房门的位置，导致影响李某的生活安宁。李某遂将王某告上法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。王某的行为即违反了《民法通则》关于相邻关系的规定。

　　建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离，并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　所谓不可量物侵害，是指噪声、煤烟、振动、臭气、尘埃、放射性等不可称量的物质，因侵入邻地而造成的干扰性妨害或损害的现象。不动产权利人应当有权依照法律规定禁止相邻的各权利人排放、泄漏大气污染物以及施放噪声、振动、光、无线电波等有害物质。

　　(六)共有

　　1.共有概述

　　所谓共有是指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权，包括按份共有和共同共有两种类型。民法上的所有分为单独所有和共有，从历史上看，所有权曾经历了从共有到个人所有的发展过程，至现代社会已经以单独所有为常态。

　　共有具有以下特征：

　　(1)必须是两个以上的主体;他们共同享有一个所有权，而非数个所有权。

　　(2)其客体必须是一项特定的统一的财产;包括一个或数个动产、不动产、有价证券等。

　　(3)在内容上，各共有人就共有物按照各自的份额或平等的享有权利和承担义务。

　　(4)共有关系具有对内和对外的双重特性。

　　共有可以基于法律规定、当事人约定以及特定的事实而发生。共有并不违反一物一权主义。

　　2.按份共有

　　按份共有是指两个以上的共有人对同一项财产按照预先确定的份额享有权利和承担义务。在按份共有中，各共有人对于共有物存在一定的应有份，此应有份虽是所有权在量上的分割，但其性质、内容和效力则与单独所有权无异，各人的权利就其应有部分而存在于共有物的全部。

　　按份共有的特征在于：

　　(1)共有人按照预先确定的份额享有权利和承担义务;

　　(2)共有人之间在共有物的管理和使用上权利平等，但在分配盈利和分担亏损时则按照各自的份额决定，因此系平等与不平等共存;

　　(3)按份共有不需要特殊的基础关系，可以随时分割。

　　3.按份共有人的权利义务：

　　(1)共有人的使用收益权：在不妨害其他共有人使用的限度内，各共有人有权按其应有份额对共有物的全部为使用、收益。各共有人对共有物的使用、收益超过限度的，除全体共有人另有约定外，应征得其他共有人的同意。

　　(2)共有物的管理：除另有约定外，共有物由共有人共同管理。为保存共有物所必要的行为，各共有人有权单独为之。

　　(3)费用及负担的分担：共有物及共有关系的管理费用及其他负担，由各共有人按其份额比例分担。但共有人另有约定的，从其约定。共有人中一人支付的数额超出其应分担的部分时，有权按照其他共有人应分担的部分请求偿还。

　　(4)共有份额和共有物的处分：各共有人有权自由对其应有份额进行让与、设定负担或抛弃。共有人让与其应有份额时，其他共有人在同等条件下，有共同或单独优先购买的权利。但共有人另有约定的，从其约定。整个共有物的转让、设定负担、抛弃、事实上处分或变更其使用收益方法，须得共有人全体同意，但共有人另有约定的除外。共有人没有约定时，共有人中的一人抛弃其应有份额，或者死亡后没有继承人的，其份额归属于其他共有人。

　　(5)按份共有的外部关系：各共有人有权作为所有权人就共有物的全部向第三人提出请求，但返还共有物的请求，只能为全体共有人的利益提出。对基于共有物产生的债权，若债权为可分时，各共有人仅能按其应有份额向第三人提出请求;若为不可分时，各共有人有权为全体共有人的利益提出请求。因共有物产生的对第三人的义务，若为可分时，由各共有人按其应有份额分担;若为不可分时，由各共有人承担连带责任。

　　4.共同共有

　　是指两个以上的共有人根据某种共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务。其种类包括夫妻共有、家庭共有、遗产未分割前的继承人的共有。

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