2014物业管理师《综合能力》第六章知识点:用益物权

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　　用益物权

　　用益物权即对他人之物在一定范围内为使用、收益的物权。它是定限物权、他物权;其标的是不动产;是独立物权。用益物权的意义在于便于物尽其用，以最大限度地发挥物的价值和使用价值。我国目前规定有国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、典权、居住权以及探矿权、采矿权、取水权、渔业权、驯养权和狩猎权等特别物权。在此仅对国有土地使用权略作介绍。

　　国有土地使用权，是指为建造或保有建筑物以及其他工作物为目的而对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。

　　国有土地使用权的设立方式，按照现行法的规定有：

　　1.行政划拨：即县级以上人民政府根据法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿划拨给符合法律规定条件的权利人使用。它主要适用于国防、军事、教育等公益事业用地，具有计划性、无偿性、无期限性的特征。

　　2.出让：是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用人，并由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的行为。其中出让方是国家，现行法规定由市县人民政府代表国家出让，具体由土地管理部门办理，依此订立的合同称土地使用权出让合同。出让方式有协议出让、拍卖和招标三种。

　　上述三种不同的设立方式，决定了相应的土地使用权内容的不同。划拨土地使用权一般不能自由转让，如因建筑物等的转让而转让，需补办土地使用权出让手续，并重新支付土地使用权出让金。对于依协议、招标和拍卖等方式获得的国有土地使用权，在符合法律规定的条件下可以进入市场转让。

　　国有土地使用权人的权利有：

　　1.对土地为占有、使用以及收益的权利;同时当然可以取得地上建筑物的所有权。

　　2.可以将使用权出卖、互换、入股、赠与或者抵押;但以划拨取得的地上权，其处分应符合有关法律的规定。

　　3.地上物取回权与买取请求权：期限届满，土地使用权人有权取回地上物;不取回时，可以请求土地所有人予以补偿。但此时土地所有人可以请求使用权人在其建筑物或其他工作物的可用年限内延长使用权的期限，使用权人拒绝延长的，不得请求补偿。

　　4.续期请求权：使用权人可以在使用权期限届满前一定的时间内(如一年)提出续期请求，土地所有人除因社会公共利益的需要而确有必要收回该土地的以外，应当同意续期，其具体期限由当事人自由商定。

　　地上权人的义务主要是依约支付地上权出让金，并合理利用和维护土地，不得擅自变更土地用途。

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