2014年土地估价师《理论与方法》复习资料(3)

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　　土地价格影响因素

　　一般因素(宏观上)

　　1、 影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素、个别因素。

　　2、 概念：一般因素是指影响土地价格的一般、普通、共同的因素。对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。

　　(1) 行政因素：国家政策对土地价格的干预。土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制行政隶属变更等。

　　(2) 人口因素：人口状况是最主要的社会经济因素。人口密度、人口素质、家庭人口购成。

　　(3) 社会因素：政治安定状况;社会治安状况;房地产投机、城市化进程

　　(4) 国际因素：国际经济状况、国际政治因素。

　　(5) 经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平;物价变动;利率水平

　　区域因素

　　1、 繁华程度。

　　2、 交通条件。

　　3、 基础和公用设施条件。

　　4、 环境质量。人文环境和自然环境。包括地质、地势、坡度、风向、空气、嗓声污染程度等及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境。

　　5、 城市规划限制。区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制。如：住宅注重环境优美、商业注重营业环境和收益状况;工业注重交通运输和水、电等条件。

　　个别因素(宗地本身的条件和特征)

　　1、 面积。

　　2、 宽度。

　　3、 深度;

　　4、 形状;

　　5、 坡度;

　　6、 宗地基础设施条件;

　　7、 宗地临街状况。、

　　8、 城市规划限制：容积率、建筑高度、建筑密度、宗地用途

　　9、 土地使用年限。

　　主要地价影响因素的作用规律

　　1、 一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响;

　　2、 区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。

　　3、 个别因素是决定同一均质地域内地块差异的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。

　　不同用途地价影响因素的特点

　　1、 商业：区位、商业聚集规模、交通方便度、相对位置。

　　2、 居住：自然环境、人文环境、公共服务设施、公共交通条件;

　　3、 工业：交通条件、基础设施、工业聚集度、产业方向;

　　4、 农业：气候环境、土壤条件、水资源状况、水土污染、农用地基本设施状况、距城市的距离、农产口市场供求。