2014物业管理师《制度与政策》知识点:物业服务收费

　　物业服务收费

　　1.物业服务收费原则

　　《物业管理条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”

　　《物业服务收费管理办法》第五条重申了物业服务收费原则：“物业服务收费遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则。”

　　2.物业服务收费定价方式

　　根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》的基本精神，《物业服务收费管理办法》对物业服务收费规定了政府指导价和市场调节价二种定价方式

　　《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

　　一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

　　二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

　　三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

　　3.物业服务收费形式

　　①包干制收费形式

　　《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　②酬金制收费形式

　　《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：

　　(1)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;

　　(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复;

　　(3)物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计

　　4.物业服务收费的成本构成

　　包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：

　　(1)人员费用是指管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(4)物业管理区域绿化养护费用;

　　(5)物业管理区域秩序维护费用;

　　(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(7)办公费用

　　(8)管理费用分摊;

　　(9)物业服务企业固定资产折旧;

　　(10)经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　5.物业服务费的缴纳和欠费追缴

　　①非业主使用人的交费责任。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。业主负连带缴纳责任。

　　②未交付房屋的交费主体。己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　③业主委员会对欠费业主的督促义务。对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　6. 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用

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