2014年土地估价师考试理论与方法讲义：地价的概念

　　地价的概念

　　一、土地价格： 地租的资本化。(从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式)

　　我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。

　　二、地价的分类

　　1、按土地权利：所有权价格(土地征用价格)、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等

　　2、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格(交易底价、基准地价、课税价格)

　　3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价(征收增值税和征用土地补偿依据)。

　　4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

　　5、按存在形态：生地价格(完成土地审批未进行或部分基础设施开发)、熟地价格(完成基础设施开发，具备建设条件)、毛地价格(完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整)、净地价格

　　6、按土地交易方式：拍卖价格(拍卖底价)、招标价格(标底)、协议价格、挂牌价格

　　7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格

　　三、地价的特点

　　1.表示方式不同

　　2.价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。

　　3.形成时间不同。

　　4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。

　　5.地价主要由地产需求决定

　　6.地价具有明显的地区性和个别性

　　7.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

　　8.市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。

　　9.折旧现象不同

　　四、我国土地价格主要类型：

　　1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。

　　2、标定地价：一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。

　　3、交易评估价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平

　　4、成交地价。5、衍生地价：如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。

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