土地估价师考试《案例与报告》:计算题讲解之例3

　　某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

　　经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：

　　(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

　　(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

　　(3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。

　　宗地 交易情况 区域因素 个别因素

　　B宗地 ―4% ―2% 5%

　　C宗地 0 5% ―1%

　　D宗地 2% ―7% 一5%

　　表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

　　根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。

　　相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。

　　根据以上条件，试回答以下问题：

　　(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;

　　(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;

　　(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格

编辑推荐：2014年土地估价师考试VIP套餐

         2013土地估价师考试成绩查询

         土地估价师历年真题汇总