土地估价师考试《案例与报告》:计算题讲解之综合计算解题思路

　　(二)解题思路与方法选择

　　1.方法选择

　　从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但各比较案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的基础上，利用收还原法进一步测算得到。

　　2.解题思路

　　(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B价格;②利用收益还原法推算宗地C价格;③通过年期修正得到宗地D价格。

　　(2)利用市场比较法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格;采用适当方法对三个比准价格进行平均，计算得到待估宗地A价格。

　　(3)在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。

　　(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权还原率，利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。

　　(三)公式与计算步骤

　　1.本题应用的主要计算公式

　　(1)成本逼近法基本公式：

　　土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数

　　(2)市场比较法基本公式：

　　比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

　　(3)收益还原法涉及的基本公式：

　　1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P为土地价格;a为土地净收益;r为土地还原率;n为土地使用年期。

　　2)求取宗地A市场年租金公式：

　　a=P×r/[1-1/(1+r)n]

　　式中：a为土地年租金(不含各项费用);P为宗地A价格;r为土地还原率;n为土地使用年期。

　　3)求取宗地A承租土地使用权价格公式：

　　P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P为承租土地使用权价格;PR为土地盈余租金;r为承租土地使用权还原率;n为收益年期。

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