土地估价师考试《案例与报告》:计算题讲解之综合计算步骤讲解

　　2.计算步骤题解一：

　　(1)确定评估思路

　　1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。

　　2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格;然后选用市场比较法评估宗地A价格。

　　利用收益法测算宗地A的市场租金。

　　利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。

　　(2)测算B、C、D的实例价格

　　1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价：

　　土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

　　土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

　　贷款利息=120×[(1+1.5%)4―1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)2.5―1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5―1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)0.5―1]

　　=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

　　=14.47(元/平方米)

　　开发利润：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

　　土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

　　无限年期地价二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

　　50年期地价=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

　　2)C宗地价格利用收益还原法测算地价：

　　50年期地价=550000/25000×6%[1―1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

　　3)D宗地价格

　　50年期地价=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米)

　　(3)利用市场比较法测算宗地A的价格

　　1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米)

　　B宗地修正到五通一平状况下的价格

　　463.97-100=363.97(元/平方米)

　　2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)

　　C宗地修正到五通一平状况下的价格

　　333.58+60=393.58(元/平方米)

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