2013年土地估价案例与报告考点辅导3

　　4.确定地价区段

　　根据调查结果，进行地价区段的划分。地价区段划分标准：

　　①城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段;

　　②商服繁华程度基本相同的地块划归同一地价区段。

　　在我国实际划分中，首先分为有商业街道、街区和无商业街道、街区，进一步按零售商业、服装、饮食业、零售果杂、农贸市场、专业市场(包括服装、水果、灯具、家具等批发)、机器加工、民房住宅、住宅小区、工业区等进行地价区段类型的划分。

　　区段划分方法主要两条：

　　(1)以道路、沟渠或其他明显地物为界限;

　　(2)在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线，在我国，里地线多采用临街宗地进深的众数确定。

　　5.计算区段地价

　　计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的平均价为区段地价。

　　其计算方法主要有三种：

　　(1)取中位数。当地价实例项数为单数时，取其中项为中位数;地价实例项数为偶数时，以中间两项的平均数为中位数。

　　(2)取众数。指地价实例中，取单价相同之项较多者为众数。

　　(3)取算术平均数。指地价实例单价累加，除以实例项数为算术平均数。

　　需要说明的是，路线价是临街标准深度宗地的平均加工，而调查收集到的样点宗地临街进深等各不相同，缺乏可比性，因此在计算区段地价前，需将临街进深等条件不同的样点宗地地价统一修正到标准深度。具体做法可采用将进深不及或超过里地线的宗地地价除以相应的深度修正系数，以得到统一进深的样点宗地单位面积地价。

　　区段地价的计算有两种情况：①有买卖或租赁实例的区段以区段内调查所得的土地正常买卖、租赁价格，求其中位数、众数或算术平均数为该区段地价;②无买卖或租赁实例的区段应于临近区段选取两个以上使用分区或使用性质类似，且已计算区段地价的区段，作为基准地价区段，按区域因素修正表，进行区域之间因素优劣的比较分析，经系数修正后得到目标区段的地价。