2013年经济师考试《中级房地产》练习题9(3)

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            2013年经济师考试《中级房地产》练习题9

   一、单项选择题答案

　　1

　　[答案]：D

　　[解析]：参见教材P213-214。不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了交易日期调整的话，则采用估价时点的市场汇价

　　500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78

　　2

　　[答案]：B

　　[解析]：参见教材P212。

　　3

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P212。

　　4

　　[答案]：D

　　[解析]：参见教材P214。10+40/[(1+1%)6]=48(万元)

　　5

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P214。此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443 。

　　6

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P216。

　　7

　　[答案]：D

　　[解析]：参见教材P218。本题考查用成本法计算新开发土地价值。题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。

　　开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150

　　土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润

　　=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150

　　=3000元/平方米

　　8

　　[答案]：B

　　[解析]：参见教材P213。本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式：

　　(1)正常价格=买方实付金额-应由买方负担的交易税费

　　(2)应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率

　　设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则

　　x=297-8%x，x=275万元。

　　9

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P220。

　　10

　　[答案]：D

　　[解析]：参见教材P235。

　　11

　　[答案]：C

　　[解析]：参见教材P224。V=A/Y=8/8%=100(万元)

　　12

　　[答案]：C

　　[解析]：参见教材P211。

　　13

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P224。本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的计算。V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]=(40/8%)×[1-1/(1+8%)40]=476.98万元

　　14

　　[答案]：B

　　[解析]：参见教材P226。预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式：V=(A/Y)[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=(216/8%)[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200万元。

　　15

　　[答案]：B

　　[解析]：参见教材P223。建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936

　　16

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P224。注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数1-1/(1+Y)n，所以本题答案为A。