2013年土地估价实务基础笔记7
更新时间：2013-04-16 16:57:30
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摘要 土地估价实务基础
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土地纯收益的概念
以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。
1.土地租赁中的土地纯收益求取
土地纯收益=年租金总收入一年总费用
2.房地出租中的土地纯收益求取
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=房屋重置价-房屋总折旧
房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算公式如下：
房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
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