理财规划师三级专业能力复习重点（3）

　　第二章 消费支出规划

　　一、金融市场与消费支出

　　二、收入、支出与财务安全和财务自由

　　(一)收大于支的消费模式

　　家庭消费收大于支模式的图形表现为(投资曲线上升，收入曲线在消费曲线上方)。

　　(二)收支相抵的消费模式

　　家庭消费收支相抵的模式的图形表现为(投资曲线上升，消费曲线围绕工薪收入曲线波动)。

　　(三)支大于收的消费模式。 “月光族”属于这种消费模式。

　　第一节 债务消减计划

　　一、减债计划

　　二、债务危机的防范

　　三、债务危机的处理

　　第二节 制定住房消费方案

　　一、为什么进行住房消费规划

　　二、住房支出的分类P38

　　住房消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费的实现形式是(买房或租房)。

　　按照国际惯例，住房消费价格常常是用(租金)价格来衡量的，而对于自有住房的价格则用(隐含租金)来衡量。

　　住房投资是指将住房看成投资工具，通过(住房价格)上升来应对通货膨胀，获得投资收益以期望资产保值或增值，在国外住房投资有时还被用来避税，在我国住房投资避税(作用不大)。

　　三、购房的目标

　　理财规划师在了解客户的购房需求后，应帮助其确定购房目标，购房的目标包括计划购房的时间、希望的居住面积、届时房价。

　　(一)购房面积需求：1、不必盲目求大2、无需一次到位3、量力而行

　　(二)购房环境需求。房价取决于两个因素：区位与面积。

　　(三)购房规划的流程图P40

　　购房或租房决策的影响因素有：房租上涨率、房价上涨率、居住年数、利率水平、负担能力。

　　人们的居住需求由空间需求和环境需求等因素所决定。其中，空间需求的决定因素主要是(家庭人口)。环境需求的决定因素主要是(生活品质)。

　　四、购房的财务决策

　　(一)购房财务规划的基本方法

　　1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价

　　(1)可负担首付款

　　(2)可负担房贷

　　(3)可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷

　　(4)可负担房屋单价

　　2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用

　　例2-2(P41)

　　经验数据显示，贷款购房房价最好控制在年收入的(6倍以下)，贷款期限在(8～15)年之间。因为在这个范围内，每月还款压力较小，而且承担的压力也比较合理。

　　(二)其他需要考虑的因素

　　购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等种费用，按揭购房还需要承担按揭保险费等等。

　　1、契税：普通住宅成交价1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容积率1.0(含)以上;单套建筑面积140(含)平米以下;成交价低于同级别普通住房平均交易价格1.2倍以下。其他为非普通住宅。

　　2、评估费

　　3、律师费：办理公积金贷款时不需要支付律师费。组合贷款，公积金部分不收，商业贷款部分收。二手房贷公证每件200左右。

　　4、保险费：保险费是贷款费用中额度最大的一笔费用。公积金贷款不买。商贷中财产抵押担保须购买，称为“财产抵押担保加购房综合险”;财产抵押并加连带责任保证，须购买;财产质押担保或连带责任担保，可不购买。组合贷款保费计算中房屋险按商贷，人身险按公积金贷款方式缴纳保费。

　　5、抵押登记费：需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门将收取每平米0.3元(建筑面积)计算的登记费。

　　6、印花税：商品房买卖，0.5‰(万分之五);贷款0.05‰(万分之0.5);房产证，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的产权转让书据，按0.5‰(万分之五)。(0611+-82、0611+-83)

　　(三)购房财务规划的主要指标(P44)

　　理财规划师用以估算最佳的住房贷款额度的最重要支付比率指标：

　　1、房屋月供款与税后月总收入的比率(注：三版是占“税前”)：一般不应超过25%-30%

　　2、所有贷款月供款与税后月总收入的比率：33%-38%

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