理财规划师三级专业能力复习重点（4）

　　五、住房消费信贷

　　(一)住房消费信贷的种类

　　目前我国各商业银行开办的个人住房消费信贷主要包括个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款、个人住房组合贷款等。

　　1、个人住房公积金贷款

　　(1)住房公积金贷款的定义与特点

　　定义：个人住房公积金贷款是指银行根据公积金管理部门的委托，以(公积金存款)为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。

　　特点：

　　①贷款期限。一般来说，最长不得超过(30年)。

　　②贷款利率。比商业银行住房贷款利率低。

　　③个人住房公积金贷款的借款人需提供一种担保方式作为贷款的担保。担保方式有抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证四种。

　　住房抵押贷款是指贷款银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息。作为个人住房贷款的抵押物首先是(抵押人所拥有的房屋或者预购房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的国有土地使用权)及贷款银行认可的其他符合法律规定的财产。

　　连带责任保证贷款方式对保证人要求比一般保证人严格，且仅限于(5)年期以下贷款。

　　④贷款对象。对贷款人的年龄限制不如商业银行个人住房贷款那么严格，没有年龄上的限制。

　　⑤贷款额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差异，因此与商业银行个人住房贷款额度没法比较高低。

　　⑥还款灵活度高

　　⑦办理公积金贷款的申请人需提供的资料。P46合法的身份证件、住房公积金储蓄卡及借款人名章、购买住房首期付款证明、借款人夫妻双方稳定的收入证明等。

　　(2)举例。P46，例2-3。

　　2、个人住房商业性贷款

　　(1)个人住房按揭贷款。

　　贷款期限不得超过(30年)。个人住房按揭贷款，贷款额不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。

　　(2)个人二手房贷款

　　(3)个人商用房贷P48

　　个人商业住房贷款是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。银行发放的个人商业用房贷款数额一般不超过所购房屋总价或经房地产评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款(二者以低者为准)的60% 。贷款期限原则上最长不得超过10年。

　　申请条件：①申请人须有城镇常住户口或有效居留证件②信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力③有银行认可的资产作为抵押或质押④⑤⑥自筹资金不低于总房款的40%⑦

　　(4)个人住房转按揭贷款

　　(个人住房转按揭贷款)是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于房屋出售等原因，房屋产权和按揭贷款需同时转让给他人，并由银行为其最贷款转移手续的业务。

　　(5)向集资建房和个人自建住房等发放个人住房贷款

　　(6)个人住房商业性贷款的贷款方式：抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押(质押)加保证贷款。

　　3、个人住房组合贷款

　　贷款期限必须一致。工行还规定，组合贷款的住房商业性贷款部分最低按央行相应档次基准利率0.85倍下浮利率执行;公积金部分按公积金贷款利率执行。

　　4、经济适用房

　　(二)还款方式和还款金额(P51)

　　1、首付款。一般情况下，银行会要求借款人首先自行支付房屋总价款的(20%-30%)。

　　2、期款

　　(1)等额本息还款法。在贷款期内每月以相等的还款额足额偿还贷款的本金和利息。每月所还款款项中，利息是逐步减少的。

　　适合人群：收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等。

　　(2)等额本金还款法。采用等额本金法进行还款，每月所还本金相等。

　　适合人群：目前收入较高但预计将来收入会逐步减少的人群，如面临退休的人，或初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较多款项来减少利息支出的人。

　　(3)等额递增还款法

　　适合人群：目前收入一般、还款能力较弱，但未来收入预期会逐渐增加的人群，如毕业不久的年轻人。

　　(4)等额递减还款法

　　适合人群：目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚白领人士。

　　(5)等比递增还款法

　　适合人群：前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。

　　(6)等比递减还款法

　　适合人群：收入较高，还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。

　　3、提前还贷的选择权

　　(1)提前还贷发生的三种情况

　　(2)提前还贷的方法

　　①全部提前还款

　　②部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)

　　③部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(节省利息最少)

　　④部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

　　(3)如何还贷更经济

　　(4)提前还贷需注意的问题

　　①提前偿还部分贷款，应当在按月正常偿还贷款本息1年后提出。

　　③提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已经还清。

　　④借款人一般须提前15天向贷款机构提出书面申请还贷。

　　⑤贷款期限在一年以内，实行到期本息一次性清偿的还款方法，不得提前偿还部分本金。

　　⑧组合贷款中不必先还公积金贷款。

　　4、延长贷款

　　延长贷款必须在原贷款没有到期时进行申请，延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金，原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。

　　(三)利率调整对还款总额的影响P57

　　1、贷款期限在1年以内(含1年)的，遇法定利率调整，不调整，继续按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日开始执行新利率。

　　2、当中国人民银行调整金融机构贷款利率后，金融机构将按照新的贷款利率发放贷款。借款合同约定，签订合同后与发放贷款期间，如遇利率调整，贷款账户开立时执行最新利率。

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