2013备考加油站：农用地基准地价评估4

　　⑤投入产出资料和市场交易资料分析计算

　　a)投入产出样点资料的分析计算

　　样点地价的计算方法可以收益还原法的步骤和要求进行计算。

　　b)市场交易样点资料的分析计算

　　根据样点类型，采用相应的估价方法计算市场交易样点地价。

　　⑥样点地价的修正及样点地价处理

　　样点地价的修正主要是把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。样点地价处理是指绘制样点地价图及进行样点数据检验等。

　　a)样点地价的年期修正

　　不同年期的样点地价资料应修正到基准地价的有限年期。计算公式为;

　　Pm=Pml/[1―1/(1十rd)ml]

　　式中：Pm――修正后的土地价格;

　　ml――样点地价的实际年期;

　　Pml――样点地价;

　　rd――土地还原率。

　　b)样点地价的期日修正

　　不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价期日的地价，才能用于基准地价评估。修正过程中应区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的地区，可利用地价指数进行修正。

　　计算公式如下：

　　Kij=Pis/Pij

　　式中：Kij――第i类用地第j期地价修正到基准地价估价期日的系数;

　　Pis――第i类用地基准地价估价期日土地交易平均价(或地价指数);

　　Pij――第i类用地第j期土地交易平均价(或地价指数)。，

　　对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算公式如下：

　　Pls=Kij×Pij

　　式中：Pls――修正为基准地价评估期日的宗地价格;

　　Pij――第j期，第i类宗地的实际成交地价;

　　Kij――意义同上;

　　c)样点地价的其他修正

　　交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到正常条件下的交易地价。

　　农用地开发程度修正：在不同农田基本设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的农田基本设施配套程度下的地价。基准地价评估中的农田基本设施配套程度，可按各级农田基本设施配套现状程度的平均水平设定。

　　权利修正：是指对承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等不同权利状况的修正。

　　d)样点数据检验

　　同一土地级别中，同一交易方式的样点地价要通过样点同一性检验。同一级别中样点数量不能满足总体检验的需要时，需对级别进行差别判断归类，按类进行样点总体同一性检验。

　　同一级别中，不同交易方式计算的样点地价，也要通过样点总体同一性检验。

　　用t检验法或均值――方差法对样点进行异常值剔除。当检验后的数据不能满足需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据检验。

　　e)样点地价分布图的绘制

　　所调查和计算出的样点地价，要在工作底图上绘制样点地价分布图。

　　按不同用途分布绘制样点资料分布图;

　　土地级别界线要反映在图上;

　　直接在图上表示样点地价;样点地价资料多时，采用分级图例表示地价点标准;

　　样点资料应有编码，编码应反映不同用地类型、样点类型和样点序号等。

　　f)数据整理

　　将经过修正及样点数据处理以后的样点，按土地级别、用地类型和交易方式顺序进行整理，并填入相应的表格。

　　⑦计算级别基准地价

　　a)样点数量的确定。合格样点量应符合数理统计要求。

　　b)基准地价计算。以级别为单位，按不同用途采用样点地价的简单算术平均值、加权平均值、中位数、众数等作为该级别的基准地价。

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