2013年土地估价理论与方法复习资料10

　　国有土地使用权

　　一、国有土地有偿使用制度

　　(一)国有土地有偿使用的概念

　　国有土地有偿使用是相对国有土地无偿使用而言的，它强调土地的“国有”性及使用方式的“有偿性”，意在实现国家作为土地所有者所应享有的收益。“国有土地有偿使用”使得国有土地使用成为“三有”：有偿、有期限、有流动。

　　国有土地使用权是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定权利内容的，与所有权相分离的，对国有土地以地表为利用中心形成的，最主要的用益性民事财产权利。

　　(二)国有土地使用制度的历史沿革具体内容大家看书。

　　二、出让国有土地使用权主体

　　1、定义：出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

　　2、特征：

　　1)国有土地使用权以出让方式取得;

　　2)出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得;

　　3)出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限，即以支付出让金为取得土地使用权的对价，土地使用权的行使有一定的期限限制;

　　4)出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。(根据《城市房地产管理法》第七条)

　　3、主体：出让国有土地使用权主体为一般主体，可以是境内外法人、非法人组织和自然人。外商投资成片开发经营土地的，取得出让国有土地使用权的前提条件是设立外商投资企业，因而其享有国有土地使用权应具有“三资企业”的特殊身份。

　　三、出让国有土地使用权的取得

　　(一)土地使用权的出让方式

　　1、国有土地使用权出让最基本的缔约方式是拍卖、招标、挂牌出让和协议四种。

　　2、实践中存在着政府定价的出让方式，即国有土地所有者代表根据基准地价，结合土地市场的供求状况，单方确定并公布土地标定地价的出让国有土地使用权的方式。主要适用于：划拨国有土地使用权、场地使用权转让和集体土地使用权转让须征收或征用后再出让的情形。

　　3、对于商业、旅游、娱乐、豪华住宅等营利性用地，应该采取拍卖、招标、挂牌出让的方式取得。

　　但《城市房地产管理法》第12条第2款规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”

　　关于其具体措施的阐述，书上做了详细说明，这里就不在讲解了，大家课后应仔细阅读理解。

　　(二)出让金的支付方式

　　对于出让金的支付方式，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让国有土地使用权。

　　例外：成片开发用地使用权可以采取分期付款方式取得，现实中也存在着依约定并报经审批而以分期付款的方式取得土地使用权的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款买卖合同出卖人可保留标的物所有权的规定，应对分期支付出让金的土地使用者的权利做出限制，只可领取临时土地使用权证，待出让金全部缴纳后，再申请土地使用权证的变更登记，且分期支付出让金的期限不得超过五年。对于分期支付出让金的，赋予出卖人以价款请求权和解约权，从而更有效地规范分期付款人的价金支付义务，以平衡双方当事人的利益。

　　租赁国有土地使用权

　　本节主要内容：租赁国有土地使用权的概念、主体、取得、内容与限制及作价出资、转让、抵押、出租、租赁国有土地使用权终止。

　　一、定义

　　租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。

　　需要注意的是，租赁土地使用权与土地使用权出租是两个不同的概念。前者是以国家土地所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。从交易实务的角度讲，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权出租发生在二级土地市场。在土地登记实务中，租赁土地使用权应作为土地使用权登记，土地使用权出租应作为土地他项权利登记。从租赁关系的内容看，两者的基本权利义务是一致的。

　　二、租赁土地使用权主体

　　其主体为一般主体，主要包括以下五类：

　　(一)新增经营性用地

　　(二)存量经营性划拨用地

　　(三)依法取得场地经营权的外商投资企业用地

　　(四)短期用地

　　根据《土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过两年，而实践中亦有超过两年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑。其最适合采用租赁方式。

　　(五)改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地

　　依有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，缴纳出让金。实践中：1、自用目的的，允许其通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系。2、用于转让时，必须补办出让手续，缴纳出让金。

　　三、租赁土地使用权的取得

　　(一)土地使用权的租赁方式

　　1、协议方式应为租赁土地使用权取得的主要方式。

　　2、招标、拍卖、政府定租方式也可作为租赁土地使用权的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向国家支付，但以“约定”优先，即国有土地租赁合同另有约定的，依约定。

　　2、无论采取哪种确定租金的方式，租金额均不得低于其法定最低限额，避免以权谋私。

　　3、在租金的折算标准方面，如果承租人取得土地使用权时未支付其他土地使用费的，其租金标准应按全额地价折算;承租人取得土地使用权时，支付了征地、拆迁等土地费用的，其租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

　　4、租赁双方应当确定不低于法定最低限额的基准租金额。因情势变更导致的土地价值的变动，租赁双方应在租赁合同中约定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证实际履行的年租金额均不低于法定最低年租金限额。此外，长期租赁中法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次。

　　5、实践中要确立土地收益中“明租、正税、少费”的原则，对于划拨国有土地使用权转租赁土地使用权的，租赁双方应当签订租赁合同，承租方按合同约定缴纳租金，不再缴纳土地使用费。

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