2013年土地估价理论与方法笔记3

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　　建筑物估价

　　【重点提示】

　　掌握：建筑物与构筑物估价的概念和基本方法

　　【考点采分】

　　考点1：建筑物与构筑物估价的概念

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　1.基本概念

　　建筑物，主要是指定着于土地上或地面以下，具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们居住或使用的构造物及其他设施等。因此，建筑物主要是为了满足人们在生产和生活中的需要而进行建筑的人工改良物，融入了大量的人类劳动和物质，作为人类生产和生活的场所。

　　建筑物的基本功能是满足人们生产和生活的需要。

　　建筑物估价，是指估价人员在遵循有关原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。

　　通常情况下，所谓构筑物就是不具备，不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水域、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。

　　依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类。(容易出考点)

　　(1)对具有市场流动性的建筑物，其估价的原则是以重置成本为基础，采用重置价格折旧法，对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。

　　(2)对不具有市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。

　　考点2：建筑物估价的基本原则(重要考点)(略)

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　建筑物与构筑物的估价基本方法有重置价格折旧法、对照法、 建筑物残余法、比较法。

　　考点4：建筑物估价的基本程序

　　重点等级：☆☆☆☆☆

　　建筑物估价程序包括：获取估价业务;受理估价委托及明确估价基本事项;拟订估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查勘估价对象;选定估价方法计算;确定估价结果;撰写估价报告;交付估价报告;估价资料归档。