2013年土地估价实务冲刺题4

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　　25、 收益还原法可用于( )。

　　A.评估土地价格

　　B.评估房产价格

　　C.评估不动产价格

　　D.评估承租土地使用权价格

　　标准答案： a, b, c, d

　　解　　析：根据收益还原法的适用范围，可以知道ABC，是正确答案，评估承租土地使用权价格也应当是收益还原法，相当于一定年期的评估土地价格。

　　26、 采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括( )。

　　A.土地租金

　　B.房地出租的租金

　　C.房屋折旧费

　　D.利息

　　标准答案： a, b, d

　　解　　析：根据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也应当计算到总收益里面。

　　27、 计算房地出租的总费用应包括( )。

　　A.管理费

　　B.维修费

　　C.房屋折旧费

　　D.空房损失费

　　E.保险费

　　标准答案： a, b, c, e

　　解　　析：根据房地出租的总费用应包括管理费、维修费、房屋折旧费、保险费。

　　28、 估价要考虑( )等因素对土地收益的影响。

　　A.社会经济发展

　　B.土地利用方式

　　C.土地预期收益

　　D.土地利用政策

　　E.地块大小

　　标准答案： a, b, c, d

　　解　　析：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

　　29、 替代原则可以在( )估价方法中得以应用。(2002年真题)

　　A.路线地价法

　　B.市场比较法

　　C.基准地价系数修正法

　　D.收益还原法

　　标准答案： a, b, c, d

　　解　　析：市场比较法是直接进行比较计算土地价格，通过选取交易案例与待估地块进行比较来确定待估地块价格，路线地价法是根据替代原则制定路线价和修正系数表来计算土地价格。某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格，这是收益还原法的应用。基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格;而基准地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在基准地价系数修正法中的具体运用。

　　30、 土地估价中的替代原则是指土地价格水平( )。

　　A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定

　　B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定

　　C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定

　　D.根据过去实际收益的高低来确定

　　标准答案： a, b, c

　　解　　析：土地估价中的替代原则可概括如下：

　　1.土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定;

　　2.土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;

　　3.土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

　　31、 根据土地估价原则，( )应成为估价的主要依据。

　　A. 既往收益

　　B.实际收益

　　C.客观收益

　　D.预期收益

　　标准答案： c, d

　　解　　析：根据最有效利用原则和预期原则可知道。

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