2013年土地估价案例与报告模拟题第二套1

　　一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

　　(一)

　　某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：

　　算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价

　　算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价

　　算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价

　　算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。

　　问题：

　　1.最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。

　　2.该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续?

　　3.测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。

　　4.按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?

　　5.谈谈你对制定补地价政策方面的建议。

　　(二)

　　下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。

　　请阅读该图并回答以下问题。

　　1.根据上图填写下面有关信息。工

　　作底图种类：(　　)权利人：(　　)宗地编号：(　　)

　　所在街坊：(　　)地类：(　　)四至：(　　)

　　2.列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于5个)。

　　3.列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示：不少于8个)。

　　4.假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2.00，

　　估价对象建筑占地面积为120m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示：简要计算步骤)。

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