2013年土地估价案例与报告模拟题第二套2

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　　二、报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分。共60分。

　　第一题为土地估价技术报告片段。

　　根据提问回答。第二题和第三题均为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)

　　(一)

　　下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

　　一、估价项目名称

　　××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。

　　二、委托估价方(略)

　　三、受托估价方(略)

　　四、估价目的

　　本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。

　　五、估价依据

　　1.《中华人民共和国土地管理法》

　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　3.《城镇土地估价规程》

　　4.土地估价委托书

　　5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料

　　六、估价基准日

　　2009年12月31日

　　七、估价日期

　　2009年12月30日至2010年1月5日

　　八、地价定义

　　待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。

　　九、估价结果

　　估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：

　　评估土地面积：2504.1m2;

　　单位面积地价：4069.07元/m2;总地价：10189358元;

　　大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。

　　十、需要特殊说明的事项

　　(一)假设条件

　　(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。

　　(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。

　　(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

　　(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。

　　(5)委托方提供的资料属实。

　　(二)估价结果和估价报告的使用

　　(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。

　　(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。

　　(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。

　　十一、土地估价师签字

　　1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××

　　2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××

　　十二、土地估价机构

　　土地估价机构负责人签字：×××

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