2013年土地估价案例与报告模拟题第二套3

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　　(土地估价机构公章)2010年1月5日

　　请根据上述内容回答以下问题：

　　1.在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。

　　2.针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。

　　3.土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?4.在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是(　　)(只有l个选项)。

　　A.评估对象的规划开发程度

　　B.评估对象的实际开发程度

　　C.根据委托方要求划定的开发程度

　　D.根据资产评估要求界定的开发程度

　　5.在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指(　　)(只有1个选项)。

　　A.估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性

　　B.估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实

　　C.可能存在的不实情况会影响土地估价结果

　　D.委托方应该承担资料不实的责任

　　6.假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。

　　(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。

　　××股份有限公司土地资产评估报告

　　一、委托评估单位及联络人：(略)

　　二、评估单位：(略)

　　三、评估地块所在地：本次评估位于××市行政辖区内，××路22号

　　四、评估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估

　　五、评估地块面积：宗地面积为l785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件

　　六、评估依据：(略)

　　七、评估基准期日：2006年9月30日

　　八、评估地块类别：商业服务办公综合用地

　　九、评估价格年期：50年土地使用权

　　十、评估原则

　　(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。

　　(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。

　　(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。

　　(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。

　　(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。

　　(6)比较标的物同质性、可比性原则。

　　(7)在评估人员能力范围内，力求准确。

　　十一、评估作业时间：2006年11月15日～l2月8日十二、评估价格币值种类：人民币

　　十三、评估结果

　　评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的现值为：单位地价944元/m2;总地价168.59万元。

　　十四、有关说明

　　(1)本评估报告是××股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。

　　(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。

　　(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。

　　(4)本评估报告有效期为12个月。

　　十五、附录及附件

　　十六、评估人员介绍

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