2013年土地估价案例与报告模拟题第二套7

　　参考答案

　　一、案例分析题

　　(一)

　　1.从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：算式4、算式1、算式3、算式2;或优选顺序为：算式1、算式4、算式3、算式2。

　　分析理由：

　　(1)算式4。拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式4方案最优。

　　(2)算式1。当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式l方案最优。

　　(3)算式3。是原容积率下的评估楼面地价补交，算式3的补交地价比算式4与算式1少，但比算式2多。

　　(4)算式2。是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。

　　2.

　　(1)原出让方(当地政府)调整规划批复，或重新供地批复。

　　(2)规划部门出具的调整规划意见书。

　　(3)与国土部门签订出让合同补充协议，补交土地出让金。

　　3.评估对象为：容积率为3条件下的住宅用地;从出让之日至今已有一年多时间，但不超过3年，根据约定，评估应按照当时的情况进行，所以基准日与土地使用年期一般设定为：

　　基准日：2009年6月签订出让合同日;土地使用年限为：70年。

　　4.(1)阐述评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平;成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中的实际价格，是由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下，评估价与成交价应该基本一致，但当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况时会出现拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价)的情况。

　　(2)当拍卖价明显高于拍卖底价时，选择不同地价补交算式(楼面地价)，补交的结果(补交出让金的数额)会产生很大的差异。如：补交地价时如果按照“算式2”扣减成交价格，就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式4”补交地价，政府收取的出让金会高于正常情况下的收益水平。

　　5.(1)不符合城市规划的不允许补办手续。

　　(2)非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败行为。

　　(3)即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。

　　(二)

　　1.填写有关信息

　　(1)工作底图种类：(宗地图)。

　　(2)权利人：(黄坪旅游公司)。

　　(3)宗地编号：(5)。

　　(4)所在街坊：(74)。

　　(5)地类：(242)。

　　(6)四至：(东：东安河;南：黄坪中学;西：丽景巷;北：大场路)。

　　2.列出有关该宗地个别条件的信息

　　(1)用途：商业。

　　(2)土地面积：308m2。

　　(3)临街，街角地。

　　(4)矩形，规则。

　　(5)南高北低。

　　(6)地质状况较好。

　　(7)建筑密度较低。.

　　(8)向东发展受到限制。

　　3.列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息

　　(1)二级地。

　　(2)银行。

　　(3)商场。

　　(4)邮局。

　　(5)学校。

　　(6)道路。

　　(7)河流，略有污染。

　　(8)古桥。

　　4.对于估价师能否作出可以接受委托的决定，列出你的判断依据(列出计算步骤)

　　(1)不能接受。

　　(2)该地块容积率：120×5/308=1.94。

　　(3)该区域商业用地平均容积率：2.00。

　　(4)该区域商业基准地价：1200元/m2。

　　(5)该地块估计地价：1200元/m2×308m2=369600元。

　　(6)该地块可能的贷款额：369600元×60%=221760元。

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