2013年土地估价案例与报告模拟题第四套3

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　　(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。

　　土地估价技术报告

　　第一部分总述

　　一、估价项目名称：××××地价评估

　　二、委托估价方：××××市新区塑料建材厂(其他略)

　　三、受托估价方：××××市地产评估咨询中心(其他略)

　　四、估价对象：本项评估是对××××市新区塑料建材厂所占宗地的地价评估

　　五、估价目的：本报告为××××市新区塑料建材厂抵押贷款提供地价依据六、估价依据：(略)

　　七、地价定义：50年土地使用权的现实市场价格八、估价期日：2008年5月20日～6月1日

　　九、估价日期：2008年5月31日十、估价结果：

　　总地价：1551.88万元;单位地价：519元/m2楼面地价：1174元/m2

　　评估价格货币种类：人民币

　　十一、需要特殊说明的事项

　　(1)此项评估是评估期日的价格现值，假设在此期间物业价格值保持稳定。

　　(2)本报告只为××××塑料建材厂抵押贷款提供地价依据，用于其他方面的可行性未做探讨。

　　(3)楼房没有进行结构测试和检验设施，因此不能确定其设施的完备性。

　　(4)报告之中有关证明材料由当事人提供。

　　(5)本报告有效期为半年。

　　(6)本报告全文或部分内容公布之前，需征得本中心同意，国家法律规定者除外。

　　十二、土地估价人员

　　(略)

　　2008年6月8日

　　第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

　　一、估价对象描述

　　1.土地位置状况

　　待估宗地位于××××市新区××××号，属工业用地，宗地四至：东为×公司;西为×路;南为×道;北为×厂。占地面积为29887.5m2，土地级别属于二级甲。国家建设用地使用证证号为：××国用(2008)字第411号。

　　2.土地权利状况

　　该宗地以划拨方式取得土地使用权，使用期限为50年，剩余45年，已使用5年，该单位享有土地的抵押权、担保权、租赁权等他项权利，地上附着物及建筑物所有权归××塑料建材厂。

　　3.建筑物和地上附着物状况

　　××塑料建材厂除办公楼4层外，其他两座厂房、传达室等土地附着物均为平房，砌体结构，耐用年限为30年，建筑面积为13217.39m2，均为水泥地面，内墙为涂料粉刷，外墙用水刷石装饰，建筑高度为12m，门窗均为塑钢材料。

　　二、地价影响因素分析

　　1.一般因素

　　××塑料建材厂历年来为新区支柱企业。近年来，由于受市场影响，效益开始滑坡，经营处于低谷，导致该厂负担沉重，资金较为紧张，影响了发展，职工工资连续3个月没有兑现。根据国家有关政策，该企业已经转变经营机构，正在上新的国家级项目。

　　2.区域因素

　　该宗地土地级别为二级甲工业用地，但交通条件较优越，新城道为城市生活型主干道，有通往市区和外县的公共汽车，各种建筑均符合规划要求。商业、服务业基本配套，环境有轻度污染，市政设施良好，上水、排水与区主干线连接。供电有保障。通信线路与市区电话联网，可以全国直拨。供暖为统一供热，是较为理想的工业用地。

　　3.个别因素

　　该宗地用地规划、绿化、美化较好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用设施配套，最有效用途为工业，实际用途与最有效用途一致。宗地的宽度、进深、形状等对工业用地没有影响。按照区规划要求，地上容积率为0.5～4。

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