2013年土地估价案例与报告模拟题第四套4

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　　第三部分土地估价

　　一、估价原则

　　(一)主要遵循替代原则可以概括为：

　　(1)土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

　　(2)地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格。

　　(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

　　(二)最有效利用原则

　　由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

　　(三)上述原则加上多种评估方法综合分析、判断以体现客观、公正、科学、合法。

　　二、估价方法与估价过程

　　依据文件有关规定，宗地地价评估选用两种方法以上同时测算，综合分析确定最终地价。根据评估对象的实际情况，以市场比较法和基准地价系数修订法进行评估。

　　1.市场比较法

　　(1)比较实例选择。现收集到与待估宗地(H)条件类似的A、B、C三宗案例进行比较，因素条件说明见下表

　　(3)因素条件说明见下表。

　　楼面地价=15873000元/13217.39m2=1200.92元/m2

　　三、地价的确定

　　1.地价确定的方法

　　选取市场比较法、基准地价系数修订法求取委估地块地价，结果非常接近，无实质性差异，故我们取两种结果的算术平均值作为委估宗地的地价评估结果。

　　2.估价结果

　　总地价：1587.3万元;单位地价：519元/m2;楼面地价：1174元/m2。第四部分附件

　　1.国家建设用地使用证

　　2.××单位房产所有证复印件

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