2013年土地估价案例与报告模拟题第四套7

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　　第三部分土地估价

　　一、估价原则

　　1.替代原则(略)

　　2.需求与供给原则(略)

　　3.变动原则(略)

　　二、估价方法与估价过程

　　(一)估价方法选择

　　估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，本案选用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。

　　综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其计算价格和收

　　益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。

　　(二)估价过程

　　1.成本逼近法

　　成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为

　　成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润

　　评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数

　　(1)土地取得费

　　土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。

　　根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发[2001]207号)，确定估价对象农地取得费为45.85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。

　　根据上述，得到估价对象土地取得费合计为63.85元/m2。

　　(2)土地开发费

　　土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2)。

　　(3)利息

　　计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为6.572，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则

　　利息={63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1])元/m2=5.39元/m2

　　(4)利润

　　投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为

　　利润=(63.85+37)元/m2×10%=10.09元m2

　　(5)土地增值收益

　　土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则

　　土地增值收益=成本地价×增值收益率

　　=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率

　　土地增值收益=(63.85+37+5.39+10.09)元/m2×10%

　　=11.63元/m2

　　(6)区域及个别因素修正

　　在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。

　　经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0.96。

　　(7)使用年限修正

　　积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为：

　　使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年限

　　=1-1/(1+6%)50=0.9457

　　(8)单位地价计算

　　土地单价=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)元/m2×0.96×0.9457

　　=116元/m22.基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对

　　象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为

　　宗地地价=基准地价×K1K2(1+∑K)+F

　　式中

　　K1―期日修正系数;

　　K2―土地使用年期修正系数;

　　∑K―影响地价区域因素及个别因素修正系数之和;

　　F―开发程度差异修正值。

　　(1)基准地价成果介绍

　　根据××县人民政府《关于××县城区商业、住宅及全县工业用地基准地价的通告》，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表。

　　工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002年8月25日;开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格;容积率按规划用地要求;土地使用年限为50年。

　　(2)估价对象基准地价的确定

　　估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m2。

　　(3)地价影响因素及修正系数确定

　　基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表。

　　(4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定

　　经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表。

　　(5)期日修正系数的确定

　　由于本次采用的基准地价的基准日为2002年8月25日，而估价基准日为2008年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。

　　(6)年限修正系数的确定

　　基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。

　　(7)确定土地开发程度差异修正值

　　本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m2、通信8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为(-20-8)元/m2=-28元/m2。

　　(8)单位面积地价计算

　　综上所述，评估宗地修正地价为

　　单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+

　　土地开发程度差异值

　　=[-110×(1-5.0%)×1.06-28]元/m2

　　=83元/m2

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