2013年土地估价案例与报告模拟题第四套9

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　　参考答案：

　　一、案例分析题

　　(一)

　　1.答案要点

　　(1)简单算术平均法。

　　(2)加权平均法。

　　(3)直接取市场比较法的评估结果。

　　(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法作适当减价修正。

　　2.答案要点

　　(1)搜集的资料包括：

　　①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。④土地出让金或土地增值收益资料。⑤国家或当地市场的利率水平。⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

　　(2)基本步骤：

　　①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。②确定土地开发费。③计算利息。④计算土地开发利润。⑤计算土地增值收益。⑥计算有限年期土地使用权价格。

　　3.答案要点(1)不同点：①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与

　　股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金。②8宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。

　　(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：

　　A宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分。②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金。③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。

　　B宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益。②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金。③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。

　　4.答案要点

　　(1)办理的手续：

　　①股份公司持处置文件办理变更登记手续。②办理有关规划变更、审批手续.③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。④办理补交土地出让金的手续。⑤到房屋管理

　　邵门办理房屋用途、容积率的变更手续。(2)评估方法选择及程序：

　　可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。

　　方法选择得分：市场比较法;收益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。

　　估价思路描述得分：市场比较法;收益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。

　　市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例。②确定比较因素。③因素描述及比较分析。④确定比较因素的修正系数。⑤求算比准地价。

　　收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益。②确定房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房屋纯收益。⑤计算土地纯收益。⑥计算土地价格。

　　基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价。②因素描述及比较分析。③确定修正系数。④计算地价。

　　剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益。②计算房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房地产总价格。⑤计算房屋现值。⑥计算土地价格。

　　路线价法评估的程序：①确定路线价。②确定宗地的临街深度、宽度等条件。③确定条件修正系数;④计算土地价格。

　　(二)

　　1.明确解题思路

　　本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。

　　2.用收益还原法测算房地产总价第一步：计算年出租总收入

　　房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3

　　=15000m2

　　商场建筑面积=3000m2

　　办公楼建筑面积=(15000-3000)m2=12000m2

　　商场年出租收入=300元/月•m2×3000m2×12月×90%

　　=9720000元=972万元

　　办公楼年出租收入=(150×12000×12×80%)元=17280000元=1728万元年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入

　　=(972+1728)万元=2700万元

　　第二步：计算年房地费用

　　年管理费=年租金×10%=2700万元×10%=270万元年维修费=年租金×8%=2700万元×8%=216万元年保险费=安造价×2‰=[-3000×(3×5000)×22‰]元;=90000元=9万元

　　年税金=年租金×12%=324万元

　　年折旧=建安造价/47=(4500/47)万元=95.74万元

　　年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元第三步：计算年房地纯收益

　　年房地纯收益一年出租总收入一年房地费用

　　=(2700-914.74)万元=1785.26万元

　　第四步：计算房地产总价

　　假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式

　　P-[1-1/(1+r)n]a/r

　　在本题中，还原利率为综合还原利率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50-3)年=47年

　　根据已知条件，有：P={[1-1/(1+10%)47]1785.26/10%)万元=17650.18万元

　　3.应用剩余法计算地价

　　第一步：计算总建筑成本

　　项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价

　　=3000m2×15000元/m2：45000000元=4500万元

　　第二步：计算利息

　　假设：地价为u，银行贷款利率为10%，则利息为

　　u×[-(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0.33u+414.96+87.86=0.33u+502.82万元

　　第三步：计算利润

　　利润=建安造价×项目投资回报率=4500万元×30%=1350万元第四步：计算地价

　　根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润u=17650.18-4500-0.33u-502.82-1350

　　u=8494.26万元

　　该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2009年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为

　　8494.26×([1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}万元=8463.47万元

　　4.计算可抵押贷款额

　　可抵押贷款额=地价×70%=8463.47万元×70%=5924.43万元

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