2013年土地估价案例与报告模拟题第四套10

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　　二、报告判读题

　　(一)

　　1.依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明

　　(1)没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金)。

　　(2)没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金)。

　　(3)没有说明租金时点。

　　(4)没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。

　　2.上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数

　　(1)可利用率(建筑可利用率)。

　　(2)出租率(空置状况)。

　　(3)损失率(租赁变动)。

　　3.计算土地还原利率的方法

　　(1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)。

　　(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法)。

　　(3)投资风险和投资收益率综合排序插入法。

　　(4)其他合理答案。

　　4.D

　　(二)

　　1.专业术语不规范，如：“国家建设用地使用证”应为“国有土地使用证”等。

　　2.估价期日错误，应为一个时点。

　　3.估价日期错误，应为一个时间段。

　　4.地价定义中未界定所评估土地的开发程度。

　　5.估价结果无大写。

　　6.估价人员不具备土地估价师资格，无土地估价师签名。

　　7.落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。

　　8.产权状况描述有误，划拨土地使用权不应有年限限制，也不应有担保权、租赁权等权利。9.划拨土地使用权作为抵押贷款评估时未注明相应的限定条件和后果。

　　10.一般因素描述混乱，所描述的内容不属于一般因素的内容。

　　11.容积率混乱，报告中在市场比较法说明待估宗地容积率为4，基准地价系数修订法中容积率为1.8，个别因素描述中又称容积率规划要求为0.5～4，而根据报告中的土地和建筑面积数据，待估宗地容积率实际为0.44。

　　12.市场比较法运用中存在严重问题：

　　(1)虚假比较案例，所选的3个比较案例均为工业用地，但所描述条件中的容积率高达2.5～4.5，距市中心距离均在250～400m以内，与实际不符。

　　(2)条件说明表中待估宗地条件与前面因素描述不一致，如：容积率不符，前文讲待估宗地在城市新区，比较时却表述为距离市中心仅200m等。

　　(3)所选的比较因素及比较过程，完全照搬报告规范格式中的有关内容，不能反映工业用地的特点。

　　(4)地价指数混乱，不符合常理且存在明显错误，如：B、C案例交易时间均在2007年7月，地价指数分别为90和105等。

　　(5)条件指数表中因素定量化错误较多，如：作为工业用地四地块距离市中心距离差异很小，均在200～400m之间，对地价基本无影响，但表中的条件指数差异却很大，分别为100、90、75、00，且00明显属于报告打印错误。

　　(6)修正过程中，期日、区域因素和个别因素均与前述比较过程不一致，数据不知从何而来。(7)三个比较结果差异较大，在414.8～597.08之间，差异超过40%，不能直接用三个结果平均。

　　(8)楼面地价计算公式与结果不符，算式有误。

　　13.基准地价系数修正法应用存在问题：

　　(1)容积率错误，修正方法不妥。

　　(2)期日修正与前后不一致。

　　(3)修正过程及修正系数的来源及标准未交代。

　　(4)单位地价计算结果与计算算式不一致。

　　14.附件中缺少估价机构资格证书复印件

　　(三)土地估价技术报告的错误之处

　　1.评估目的表述错误，评估结果不能直接作为出让保留价，只能为保留价确定参考依据。2.评估依据不全，缺少《城镇土地估价规程》等技术规范。

　　3.开发程度设定不全，未说明地块实际开发程度。

　　4.价格类型定义不准确，应明确价格类型为国有土地使用权出让市场价格。

　　5.估价结果不准确，大写有误，少币种。

　　6.估价假设条件不全，由于评估时间在估价基准日之前，假设条件说明中缺少了估价对象在估价基准日土地利用现状、区位环境条件方面的假设说明。

　　7.估价报告有效期不清，报告有效期没有明确自何时算起。

　　8.责任界定错误，没有说明评估人员无法查证其真实性的情况。

　　9.估价报告应用规定错误，土地估价报告与土地估价技术报告应用对象颠倒。

　　10.缺少估价机构负责人签字。

　　11.土地登记不全，缺少待估宗地所在土地级别说明。

　　12.他项权利说明错误，他项权利说明采用假定不妥。

　　13.开发程度描述矛盾，区域因素中描述红线外开发程度都已达“五通”配套，与地价定义中

　　设定为“三通”配套相矛盾。

　　14.方法选择依据错误，因为是工业用地，就选择成本逼近法来测算地价，选择依据牵强。15.地价称谓错误，基准地价修正得出的地价不是收益地价，是比准地价。

　　16.实际费用错误，取得费和开发费应取客观费用，而不是实际费用。

　　17.在确定土地取得费时，未说明该地块原状是否耕地等情况。

　　18.区片价说明不清，采取征地区片价作为农地取得费必须详细说明区片价的适用范围、有效期及地块位于几级区片等。特别应说明该区片价是2001年公布的，现在是否还在实施。

　　19.征地税费缺乏依据，征地税费根据经验确定欠妥。

　　20.开发费中缺乏平整费，地价定义为设定内部平整，这里按实际未平整确定开发费不正确。

　　21.利率计算期错误，开发期一年，利息率取半年期利率不正确。应采用一年期利息率。

　　22.增值收益率分析错误，土地增值收益率取值分析与区域因素分析矛盾。

　　23.修正错误，修正的具体格式过于简单，因素太少。

　　24.土地还原利率的确定没有依据说明。

　　25.修正体系中缺少因素条件说明表。

　　26.修正体系的来源不清，未说明该修正体系的来源和依据。

　　27.因素说明矛盾，该因素说明与区域因素中描述有矛盾。

　　28.估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表中缺少周围土地利用状况因素。

　　29.结果确定方法错误，如否定一方法的测算结果错误，应列举理由分析说明。

　　30.附件不全，附件中缺本次评估土地估价师资格证书复印件。

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