2013年土地估价理论与方法讲义1

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　　一般情况下的地价影响因素

　　影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

　　一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。它主要有行政因素、社会因素、经济因素、人口因素和国际因素。

　　1.行政因素

　　影响地价的行政因素有：土地和住房制度、城市规划、地价和税收政策、交通管制、行政隶属变更(2004年试题)等。

　　(1)土地制度

　　土地制度包括土地所有制、土地使用制等。

　　(2)住房制度

　　(3)城市规划

　　在城市规划中，对土地用途、容积率、建筑密度的规定，对地价有重要的影响。容积率是指建筑用地中总建筑面积与总用地面积之比，容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积地价也就高;反之则地价也低。在限制容积率昀地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。

　　(4)地价政策

　　(5)税收政策

　　(6)行政隶属变更

　　行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。行政隶属变更通常可分为以下两类：

　　一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等;另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。

　　2.人口因素

　　人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质、 家庭人口构成密切相关

　　3.社会因素

　　归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程。

　　4.国际因素

　　国际经济状况和国际政治因素对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。

　　5.经济因素

　　经济因素包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等。

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