2013年土地估价理论与方法讲义10

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　　土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法。

　　1.土地租赁中的土地纯收益求取

　　土地纯收益=年租金总收入一年总费用

　　2.房地出租中的土地纯收益求取

　　土地纯收益=房地纯收益一房屋纯收益

　　房地纯收益=房地出租年总收入―房地出租年总费用

　　房屋纯收益=【A.房屋重置价 OB.房屋现值 OC.土地价格 OD.房地产价格】×建筑物还原率

　　房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价一房屋总折旧

　　Ⅱ【O A.房屋纯收益 OB.房屋重置价 OC.房屋现值 OD.房屋成新度】也称房屋重置成本，是指根据估价期日的人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地同类建筑物的建造成本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于Ⅲ【口A.物理 口B.功能 口C.成新 口D.经济 口E.交通条件】等因素引起的房屋折旧总额，通常采用平均折旧法计算，其计算公式如下：

　　房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限

　　3.企业经营中的土地纯收益求取

　　企业经营纯收益=年经营总收入一年经营总费用

　　土地纯收益=企业经营纯收益--非土地资产纯收益

　　4.自用土地或待开发土地的纯收益求取

　　自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

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