2013年物业管理师《基本制度与政策》考点剖析11

　　商品房销售争议的解决规则

　　(一)商品房销售面积争议

　　按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　(二)商品房销售中的设计变更争议

　　《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。

　　房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　(三)商品房销售中的房屋交付时间与质量争议

　　1.房屋交付时间

　　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　2.房屋交付质量与保修责任

　　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

　　3.《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》

　　房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放，每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

　　《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

　　(1)工程质量监督部门核验的质量等级;

　　(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

　　(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期

　　1)屋面防水3年;

　　2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

　　3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

　　4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

　　5)门窗翘裂、五金件损坏1年;

　　6)管道堵塞2个月;

　　7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

　　8)卫生洁具1年;

　　9)灯具、电器开关6个月;

　　10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　(4)用户报修的单位，答复和处理的时限

　　住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

　　(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

　　(2)结构类型;

　　(3)装修、装饰注意事项;

　　(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

　　(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

　　(6)门、窗类型，使用注意事项;

　　(7)配电负荷;

　　(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

　　(9)其他需说明的问题。

　　房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

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