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2013年物业管理师《基本制度与政策》考点剖析12

更新时间:2013-08-21 14:14:24 来源:|0 浏览0收藏0
摘要 2013年物业管理师《基本制度与政策》考点剖析12

  共有部分的共有权

  1.业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务,不得以放弃权利不履行义务。

  业主对专有部分以外的共有部分享有共有权,即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、道路、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是,如何行使占有、使用、收益或者处分的权利,还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权,还包括对共有部分共负义务。同样,业主对共有部分如何承担义务,也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权,还包括对共有部分共负义务。同样,业主对共有部分如何承担义务,也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

  由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利,又负有义务,有的业主就可能以放弃权利为由,不履行义务。对此,物权法第七十二条规定,业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如,业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修费用;在集中供暖的情况下,不得以冬季不在此居住为由,不交纳暖气费用。

  2.建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。

  《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”需要注意的是,法律规定的绿地、道路归业主所有,不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有,而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有,与《物业管理条例》的规定一致。《物业管理条例》第三十八条规定:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”

  3.建筑区划内车位、车库的所有权归属

  在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上,借鉴国外的通常做法,从易于操作,减少纠纷和保护业主利益的角度出发,《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定:

  (1)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  (2)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  (3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  典型试题:

  保证实施物业管理服务所需费用,酬金制要求业主按照( )的约定,先行向物业服务企业预付物业服务支出。

  A.经过审议的预算和物业管理合同

  B.经过审议的概算和物业管理合同

  C.经过审议的预算和前期物业管理合同

  D.经过审议的概算和和前期物业管理合同

  答案:A

  解析:本题考核的是酬金制收费形式。为保证实施物业管理服务所需费用,酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定,先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有,物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质,不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  在认真总结深圳和广州经验的基础上,( )颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

  A.建设部

  B.人事部

  C.住宅小区管理机构

  D.建设部和人事部

  答案:A

  解析:本题考核的是我国物业管理的发展。建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上,于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理”,“房地产开发企业在出售住宅小区前,应当选聘物业管理公司承担小区的管理,并与其签订物业管理合同”,“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会,在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”,并对管委会、物业管理公司的权利、义务,物业管理合同内容以及物业管理相关各方违规的处罚等作出了规定。

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